A efectos del Impuesto sobre Sociedades, la calificación del arrendamiento (negocio versus inmobiliario) se rige por el derecho común como derecho supletorio. La DGT constata que el arrendamiento de un hotel-balneario que carece de mobiliario y elementos operacionales necesarios para la explotación inmediata debe calificarse como arrendamiento de local de negocio (inmobiliario), no como arrendamiento de negocio, pues este último requiere que la unidad patrimonial esté completa y en condiciones de funcionamiento inmediato al momento de la entrega.
Hechos
La consultante ha construido un hotel- balneario y lo ha arrendado a otra entidad, como arrendamiento de negocio, con todas las instalaciones necesarias para su explotación y con los permisos y licencias administrativas concedidas. No se incluyen muebles que los adquirirá el arrendatario.
La consultante, propietaria del inmueble, no ha realizado anteriormente la actividad económica de explotación de ese hotel balneario, habiéndose limitado a construirlo para que sea objeto de explotación por los arrendatarios.
Cuestión planteada
¿Cómo ha de considerase a efectos del Impuesto sobre Sociedades el arrendamiento descrito: como arrendamiento de negocio o como arrendamiento inmobiliario?
Contestación
La normativa del Impuesto sobre Sociedades no contiene una regulación autónoma el arrendamiento de negocio o el arrendamiento de local de negocio. En consecuencia, para definir y calificar dichos contratos hay que remitirse al derecho común, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria que dispone el carácter supletorio de sus preceptos.
El Tribunal Supremo en sentencia de 21.02.2000, núm. 137/2000, establece la distinción entre ambos arrendamientos, cuando dice:"...La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(...)
En consecuencia, el contrato de arrendamiento de negocio ha de entenderse como aquel arrendamiento cuyo objeto es una unidad patrimonial con vida propia que se encuentra en condiciones de funcionamiento cuando se arrienda y puede ser inmediatamente explotada de la por el arrendatario durante la vigencia del mismo.
Si atendemos a la descripción que se ofrece en el escrito de consulta, la consultante ha construido un hotel- balneario que tiene las licencias y permisos necesarios para poder desarrollar esa actividad, pero no tiene los muebles ni se hace referencia a otros elementos necesarios que permitan desarrollar de forma inmediata la actividad por el arrendatario. En consecuencia, parece que el arrendamiento estipulado tendría la naturaleza jurídica y debería, por tanto, calificarse como arrendamiento de local de negocio y no de industria o negocio. No obstante, con la información de que se dispone, no es posible pronunciarse de forma concluyente sobre la naturaleza de ese contrato. La consideración, a efectos del Impuesto sobre Sociedades del arrendamiento descrito, no puede ser otra que la derivada de la naturaleza jurídica del arrendamiento en cuestión que parece ser la de un arrendamiento de local de negocio.
La presente contestación se realiza conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias que podrían afectar a la calificación que se hace del contrato de arrendamiento como arrendamiento de local de negocio.