La deducción por inversión en vivienda habitual en construcción no requiere la Declaración de Obra Nueva, sino únicamente que las obras finalicen conforme al artículo 55.1.1º RIRPF. La finalización se acredita cuando el contribuyente ha satisfecho gastos directos o cantidades al promotor, dentro del plazo de cuatro años desde el inicio de inversión, siempre que la vivienda se habite efectivamente en plazo de doce meses y permanentemente durante tres años mínimo desde la conclusión de las obras. La certificación de finalización expedida por arquitecto técnico constituye documento válido para acreditar dicha finalización a efectos fiscales, sin necesidad de trámite administrativo adicional de calificación registral.
Hechos
El consultante ha promovido la construcción de la que constituirá su vivienda habitual obteniendo el certificado fin de obra expedido por el arquitecto técnico antes de transcurrir cuatro años desde su inicio. Actualmente está gestionando la obtención de la Declaración de Obra Nueva la cual no prevé obtener antes del transcurso del plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión.
Cuestión planteada
Si con la obtención de la certificación de finalización de la obra expedida por arquitecto técnico puede entenderse finalizada la construcción a efectos de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, o si para ello es precisa la obtención de la Declaración de Obra Nueva.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 y disposiciones transitorias decimotercera, letra c), y decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF.
Para los supuestos de construcción de la vivienda habitual el Reglamento del Impuesto, en su artículo 55.1.1º, establece la posibilidad de practicar la deducción con anterioridad a la adquisición jurídica de la vivienda al asimilar a la adquisición de vivienda habitual su construcción en los supuestos en los que “el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”. En estos casos, para conservar el derecho a las deducciones que se practiquen, se requiere que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de finalización de las obras, debiendo residir de forma efectiva y permanente durante un período mínimo de tres años desde la finalización de las obras de la misma.
El inicio de la inversión, según el criterio mantenido por este Centro Directivo, procede computarlo a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT V2415-09, DGT V0568-08 o DGT V0518-08. El plazo de cuatro años para finalizar las obras no admite, ni legal ni reglamentariamente cualquier otra ampliación diferente de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.
A estos efectos, la adquisición de vivienda debe entenderse en sentido jurídico, esto es, cuando se produce conforme con las disposiciones del Código Civil, el cual no incluye la construcción que el artículo 54.1.1º del Reglamento del Impuesto asimila a adquisición de vivienda, en cualquiera de los supuestos contemplados en el mismo:
- Ejecución directa de la construcción por parte del contribuyente.
- Cantidades entregadas al promotor.
En los supuestos de ejecución directa de la construcción por parte del contribuyente la adquisición se entiende producida con la finalización de las obras, y en los supuestos de entregas al promotor cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. En ambos casos, debe producirse en un plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión.
La fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En ausencia de prueba se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
En particular, entre los citados medios de prueba se encontraría el certificado final de la dirección de obra, al que hace alusión, consiste en un documento suscrito tanto por el arquitecto superior como por el arquitecto técnico o aparejador y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, en el que se expresa que la edificación ha sido terminada y entregada a la propiedad en correctas condiciones para dedicarla a vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006; Art.68-1-1º; RD 439/2007, Art. 55--.1º