Para que la actividad de arrendamiento de una comunidad de bienes adquiera la condición de actividad económica en IRPF (y así atribuir rendimientos de actividad económica en lugar de rendimientos de capital inmobiliario), la comunidad debe cumplir cumulativamente con: (i) disposición de un local exclusivamente destinado a la gestión administrativa de la comunidad, y (ii) empleo de al menos una persona con contrato laboral a jornada completa. El incumplimiento de estos requisitos genera la calificación automática como rendimientos de capital inmobiliario. La aportación posterior de bienes propios a la comunidad de gananciales constituye alteración patrimonial generadora de ganancia o pérdida patrimonial.
Hechos
El consultante y su cónyuge casados en régimen de gananciales son titulares de diversos inmuebles que en algunos casos constituyen bienes gananciales y en otros bienes privativos del consultante.
Dichos inmuebles se encuentran arrendados percibiendo las rentas de forma individual o conjunta, según la titularidad que el consultante y su cónyuge ostentan en cada inmueble.
Es su intención que su actual actividad de arrendadores de inmuebles sea considerada como actividad económica en calidad de comunidad de bienes.
Cuestión planteada
Determinar los requisitos que deberán concurrir para que la actividad resultante tenga la consideración de actividad económica a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
El artículo 392 del Código Civil señala, al tratar de las comunidades de bienes, que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Por lo anterior, la comunidad de bienes objeto de consulta está integrada exclusivamente por aquellos inmuebles cuya titularidad sea común y pro indiviso al consultante y a su cónyuge.
Cabe recordar que el artículo 88 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), -en adelante LIRPF- establece que las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos.
Por tanto, en el presente caso, en que la actividad desempeñada por la comunidad de bienes es la de arrendamiento de inmuebles, para su consideración como actividad económica es necesario que la propia comunidad de bienes cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, es decir, que cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma y que para ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En consecuencia, si se cumplen tales requisitos en sede de la comunidad de bienes, los inmuebles cuya titularidad pertenece en común y pro indiviso al consultante y a su cónyuge podrán considerarse afectos al desarrollo de la actividad económica de arrendamiento. En caso contrario, las rentas derivadas del arrendamiento de estos inmuebles atribuidas por la comunidad de bienes se calificarán de rendimientos de capital inmobiliario.
Respecto de los inmuebles individuales o privativos del cónyuge podrán generar rendimientos de actividades económicas o rendimientos de capital inmobiliario según cumplan los requisitos anteriormente indicados.
Sin perjuicio de lo anterior, el consultante tiene la posibilidad de adjudicar a su cónyuge el 50% del coeficiente de titularidad de los inmuebles de los que es propietario de forma individual para su posterior afectación a la actividad económica que, en su caso, sea desarrollada por la comunidad de bienes referida.
La aportación que, en su caso, el consultante realice a la sociedad de gananciales constituirá una alteración en la composición de su patrimonio, que generará una ganancia o una pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la de la LIRPF, que dispone:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
A efectos del IRPF, como la sociedad de gananciales no tiene la consideración de contribuyente, los sujetos pasivos del Impuesto serán los cónyuges, de acuerdo con lo establecido en el artículo 8.3 de la LIRPF.
Como el aportante y el adquirente de un 50% de lo transmitido son la misma persona, por el 50 por 100 de la aportación no se produce ninguna transmisión, que sólo se produciría por la parte que corresponde a la esposa (50%).
La ganancia o pérdida patrimonial para el consultante que, en su caso, resulte vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la mitad de los inmuebles transmitidos al otro cónyuge, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF.
Por último, cabe precisar que en el supuesto de que el consultante realice una aportación sin contraprestación o a título lucrativo a favor de la sociedad de gananciales del 50 por ciento de los inmuebles referidos, el valor de transmisión será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, del que se podrán deducir los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente.
En caso de producirse una pérdida patrimonial, habrá que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 33.5.c) de la LIRPF que establece que no se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades, por lo que, no se computará la pérdida patrimonial que, en su caso, derive de la citada aportación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 27.2, 33 a 36 y 88