La cesión de un local a la hija del cedente genera rendimientos íntegros del capital inmobiliario por la totalidad de prestaciones asumidas por la cesionaria cuya obligación de pago corresponde al cedente. Aunque estos importes son deducibles como gastos necesarios para la obtención del rendimiento, la aplicación del artículo 24 LIRPF establece un rendimiento neto mínimo equivalente al que resulta de aplicar el método del artículo 85 (referencias catastrales y tasaciones), impidiendo que la deducción de gastos reduzca la base por debajo de este mínimo cuando el cesionario es pariente en primer grado.
Hechos
El consultante es cedente de un local comercial de su propiedad que lo pone a disposición de su hija. Esta última va a usar el local haciéndose cargo de todos los gastos que genere el mismo.
Cuestión planteada
Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
El artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece lo siguiente:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”.
El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el importe de los gastos asumidos por la cesionaria, hija del cedente, cuya obligación de pago corresponde a este último, se computará como rendimiento íntegro del capital inmobiliario del citado cedente, siendo, a su vez, deducibles de los mismos como gasto en la medida en que se correspondan con los gastos contemplados en el artículo 23 de la LIRPF y 13 del Reglamento.
En el supuesto consultado, al cederse el local a la hija del cedente, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 24 de la LIRPF, según el cual:
“Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulta de las reglas del artículo 85 de esta ley.”
Este último precepto, en su apartado 1 dispone que “En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.”
En base a lo anteriormente expuesto, al no tratarse de una cesión gratuita, sino que se realiza a cambio de que el cesionario se haga cargo del pago de determinados gastos del inmueble, cuyo pago corresponde al cedente, este último obtendría por tal cesión un rendimiento del capital inmobiliario, el correspondiente al importe de los citados gastos, que, a su vez, en los términos antes expuestos, serían deducibles, por lo que tendría que computar, de resultar aplicable, el rendimiento mínimo en caso de parentesco a que se refiere el artículo 24 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 23, 24 y 85.1.