La renuncia a derechos de arrendamiento de un local afecto a actividad empresarial constituye prestación de servicios sujeta a IVA cuando el arrendatario tiene condición de empresario. La base imponible será el importe total de la contraprestación recibida del arrendador o terceros. Esta conclusión se descarta si el sujeto pasivo está acogido al régimen especial del artículo 154 LIVA, que excluye las transmisiones de derechos utilizados exclusivamente en actividades comerciales, salvo bienes inmuebles por los que se haya optado por aplicar el régimen general.
Hechos
El consultante ejerce la actividad de comercio al por menor de productos textiles Por dicha actividad está acogido al régimen especial del recargo de equivalencia. Ejerce igualmente la actividad de confección de prendas de vestir, la cual tributa por el régimen general del impuesto. Ambas actividades se realizan en un local arrendado.
El consultante ha renunciado a los derechos de arrendamiento sobre el inmueble en el que realiza la actividad a cambio de una cantidad de dinero.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la renuncia a los derechos de arrendamiento del local.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) dispone que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
Por su parte, el apartado dos del citado artículo 4 dispone que "se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto".
El artículo 11, apartado uno de la Ley 37/92 declara que, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
De acuerdo con lo expuesto, con carácter general debe considerarse que la rescisión de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble afecto al ejercicio de una actividad empresarial o profesional constituye una renuncia a sus derechos por parte del arrendatario y tiene la consideración de una prestación de servicios sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, cuando éste tiene la condición de empresario o profesional a efectos de dicho Impuesto.
2.- El artículo 78, apartado uno de la citada Ley 37/1992 establece que la base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.
3.- El artículo 154 de la Ley 37/1992 establece, en su apartado dos, lo siguiente:
"Dos. Los sujetos pasivos sometidos a este régimen especial no estarán obligados a efectuar la liquidación ni el pago del Impuesto a la Hacienda Pública en relación con las operaciones comerciales por ellos efectuadas a las que resulte aplicable este régimen especial, ni por las transmisiones de los bienes o derechos utilizados exclusivamente en dichas actividades, con exclusión de las entregas de bienes inmuebles por las que el sujeto pasivo haya renunciado a la exención del Impuesto en los términos previstos en el artículo 20, apartado dos de esta Ley por las que el transmitente habrá de repercutir, liquidar e ingresar las cuotas del Impuesto devengadas.
Tampoco podrán deducir las cuotas soportadas por las adquisiciones o importaciones de bienes de cualquier naturaleza o por los servicios que les hayan sido prestados, en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las actividades a las que afecte este régimen especial.
A efectos de la regularización de deducciones por bienes de inversión, la prorrata de deducción aplicable en este sector diferenciado de actividad económica durante el período en que el sujeto pasivo esté sometido a este régimen especial será cero. No procederá efectuar la regularización a que se refiere el artículo 110 de esta Ley en los supuestos de transmisión de bienes de inversión utilizados exclusivamente para la realización de actividades sometidas a este régimen especial."
4.- En consecuencia, este Centro directivo le comunica lo siguiente:
Está sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido la renuncia mediante precio que por los derechos inherentes a un contrato de arrendamiento efectúa el arrendatario consultante.
En el caso de que el local arrendado hubiera sido utilizado por el arrendatario consultante exclusivamente en el desarrollo de la actividad sometida al régimen especial del recargo de equivalencia, habría que entender que los derechos inherentes al contrato de arrendamiento de los que es titular el consultante arrendatario han sido también utilizados en dicha actividad de forma exclusiva, de manera que su cesión o transmisión mediante contraprestación pese a estar sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido no obliga al arrendatario ni a la liquidación ni al pago de dicho tributo a la Hacienda Pública, de acuerdo con el citado artículo 154.Dos de la Ley 37/1992.
Sí que debería efectuar esta liquidación y proceder al ingreso correspondiente a la Hacienda Pública en el caso de que los citados derechos inherentes al arrendamiento no hubieran estado exclusivamente afectados a la actividad sometida al régimen especial del recargo de equivalencia.
En el caso planteado en la consulta, el local arrendado ha estado afecto a dos actividades, una de las cuales tributó, en su momento, por el régimen general del impuesto. En estas circunstancias, no se puede considerar que dicho local ha sido utilizado exclusivamente en el desarrollo de una actividad sometida al régimen especial del recargo de equivalencia, por lo que el consultante deberá repercutir el impuesto y proceder a su ingreso en la Hacienda Pública.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 11, 78, 154