La DGT admite ambas estructuras como fiscalmente válidas. Si se mantiene la titularidad del inmueble cediendo su uso a la sociedad vinculada, procede valorar la cesión por valor normal de mercado generando rendimientos del capital inmobiliario al 50% para cada cónyuge, sin imputación de rentas del artículo 85 LIRPF; en cambio, mediante aportación no dineraria del inmueble a la sociedad, se evita completamente la tributación inmobiliaria personal pero genera ganancia o pérdida patrimonial en el momento de la aportación, salvo aplicación del régimen especial fusiones y escisiones si concurren sus requisitos.
Hechos
El consultante y su cónyuge, casados en régimen de gananciales, son propietarios de un inmueble destinado a oficina en el que desde hace años desarrollan su actividad.
Inicialmente desarrollaban su actividad en el mismo como personas físicas, determinando sus rendimientos con arreglo al régimen de estimación directa del IRPF, si bien desde hace aproximadamente quince años, el consultante y su cónyuge pasaron a ejercer su actividad mediante la constitución de una sociedad mercantil de la que son los únicos socios.
El consultante y su cónyuge han conservado la titularidad del inmueble referido sin haber aportado el inmueble a la sociedad mercantil, teniendo en cuenta que el mismo es utilizado para llevar a cabo la actividad de esta última.
Cuestión planteada
Si desde el punto de vista fiscal es correcta la situación planteada o si, por el contrario debe realizarse una aportación no dineraria del inmueble a la sociedad.
En su caso, determinar la forma de evitar la imputación de rentas derivada de la titularidad del inmueble a efectos del IRPF.
Contestación
Desde el punto de vista fiscal, son admisibles las dos posibilidades planteadas por el consultante, si bien el régimen de tributación varía en función de cada una.
En el supuesto de que el consultante y su cónyuge conserven la titularidad del inmueble en el que se desarrolla la actividad de la sociedad mercantil, según el artículo 41 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF:
“La valoración de las operaciones entre personas o entidades vinculadas se realizará por su valor normal de mercado, en los términos previstos en el artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades”.
Al tratarse de personas vinculadas, según establece el artículo 41 de la LIRPF la valoración de la cesión del uso del inmueble a la sociedad se efectuará por el valor normal en el mercado, entendiéndose por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes.
En su caso, de conformidad con el artículo 22 de la LIRPF dicha renta tendría la consideración de rendimiento íntegro de capital inmobiliario para el consultante y su cónyuge, debiendo imputarse el 50% de dicho importe al consultante y el 50% restante a su cónyuge.
Por otro lado, para que proceda la imputación de rentas inmobiliarias a los contribuyentes por el IRPF, el primer párrafo del apartado 1 del artículo 85 de la LIRPF exige, entre otros requisitos, que los bienes inmuebles no sean generadores de rendimientos de capital.
Por ello, mientras el consultante y su cónyuge conserven la titularidad sobre el inmueble referido cediendo su uso a la sociedad mercantil aquellos no deberán imputarse las rentas inmobiliarias a que se refiere el artículo 85 de la LIRPF por el citado inmueble.
En segundo lugar, en el supuesto de que el consultante y su cónyuge realicen una aportación no dineraria que tenga por objeto el inmueble referido a favor de la sociedad mercantil que lo utiliza para el desarrollo de su actividad, la titularidad del inmueble pasará a ser de la sociedad por lo que tampoco dará lugar a la imputación de rentas inmobiliarias a que se refiere el artículo 85 de la LIRPF.
Según el apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
En consecuencia, en el supuesto de realizarse la aportación no dineraria planteada, se producirá una ganancia o pérdida patrimonial que se calculará con arreglo a la letra d) del apartado 1 del artículo 37 de la LIRPF que se imputará al consultante en un 50% y a su cónyuge en el 50% restante.
La aportación no dineraria objeto de consulta dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial en los términos expuestos, sin perjuicio de la posibilidad de que la referida aportación del inmueble pueda acogerse al régimen fiscal especial regulado en el capítulo VIII del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, en el caso de que se cumplan con los requisitos legales para ello.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 22, 33.1, 41, 85-1