La ganancia/pérdida patrimonial en la transmisión de vivienda se determina por la diferencia entre valor de adquisición y de transmisión conforme al art. 34 LIRPF. El valor de transmisión es el importe real de enajenación, pero nunca inferior al valor de mercado (que prevalece); por tanto, descuentos pactados no minorarán dicho valor. El valor de adquisición se minorará por amortizaciones practicadas conforme al régimen reglamentario. Las rentas de alquiler percibidas no afectan a estos valores normativos, sino que constituyen renta diferenciada.
Hechos
La esposa del consultante formalizó un contrato de alquiler de una vivienda de su propiedad en el año 2013 por un periodo de 5 años. El contrato incluye una cláusula por la que se acuerda que si durante la vigencia del contrato se produce la venta de la vivienda a los propios arrendatarios, del valor total de la venta que se pacte se descontará el importe efectivamente satisfecho por los arrendatarios en concepto de alquiler desde la formalización del contrato hasta la venta de la vivienda. El 31 de octubre de 2016, antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, se formaliza la venta de la vivienda a los arrendatarios.
Cuestión planteada
Si el importe de las rentas percibidas por el alquiler minoraría el valor de transmisión y el importe de las amortizaciones minoraría, a su vez, el valor de adquisición.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
El valor de transmisión de la vivienda será, por tanto, el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, ya que en este caso prevalecería éste. En consecuencia, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada, los descuentos que se hayan pactado entre las partes no podrán minorar el valor de transmisión.
En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a la vivienda, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la transmisión. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Por último, tal y como se establece en el artículo 35.1 de la LIRPF, el valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones efectuadas durante el periodo en el que la vivienda hubiera estado arrendada.
El importe de la amortización de la vivienda se calculará en la forma establecida en el artículo14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35
RIRPF RD 439/2007, art. 14