Los gastos generados en la adquisición de vivienda (notaría, registro, gestoría) y los costes derivados de la financiación hipotecaria (amortización, intereses, costes de cobertura) constituyen base deducible cuando se satisfacen directamente por el adquirente. Sin embargo, el saldo de la cuenta vivienda debe destinarse exclusivamente al precio de adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual; los gastos accesorios y la reducción de financiación ajena carecen de amparo en la norma. Respecto al traspaso de fondos a otra cuenta de titularidad del contribuyente para efectuar pagos al promotor, la DGT no lo prohíbe explícitamente si se canaliza posteriormente hacia gastos deducibles, pero la cuenta vivienda pierde protección fiscal una vez se dispone de ella con finalidad distinta a la expresamente regulada.
Hechos
El consultante está adquiriendo a través de una cooperativa su primera vivienda habitual, la cual, previsiblemente, le será entregada a finales de 2012. En diciembre de 2010 abrió una cuenta vivienda. Dado que la entidad financiera le señala que dicha cuenta no admite domiciliaciones, se plantea traspasar parte de su saldo a otra cuenta de su titularidad desde donde efectuar pagos al promotor, ya sea mediante transferencia, cheque o domiciliación del pago. Por otra parte quiere saber qué gastos puede atender con dicha cuenta.
Cuestión planteada
A. Gastos en los que puede materializarse el saldo de la cuenta vivienda: si ha de destinarse exclusivamente a cubrir el precio de adquisición de la vivienda o si con él, también, puede atenderse el pago de gastos generados en su adquisición y en la constitución del préstamo hipotecario con el que esta se financia (notaría, registro, gestoría, etc.), así como si puede destinarse a reducir la financiación ajena empleada para su adquisición.
B. Dado que la entidad prestamista le indica que la cuenta vivienda no admite domiciliación bancaria, posibilidad de traspasar parte de su saldo a otra cuenta de su titularidad desde donde efectuar pagos al promotor, ya sea mediante transferencia, cheque o domiciliación del pago.
Contestación
A. La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 y disposición transitoria decimotercera, letra c), de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF.
En el artículo 68.1 de la Ley del Impuesto, concretamente en su número 1º, se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Añade que “la base de la deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. (…).”
Asimismo dispone que los contribuyentes “también podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el límite, conjuntamente con el previsto en el párrafo anterior, de 9.040 euros anuales”.
Dicho desarrollo reglamentario se recoge en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, donde se establecen los requisitos de formalización y disposición de las mismas, en los siguientes términos:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto, sin tomar en consideración a estos efectos la cuantía de la base imponible del contribuyente correspondiente al período impositivo en que se adquiera o rehabilite la vivienda o a los períodos impositivos posteriores.
3. Cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda.
4. Las cuentas viviendas deberán identificarse separadamente en la declaración del Impuesto, consignando, al menos, los siguientes datos:
Entidad donde se ha abierto la cuenta.
Sucursal.
Número de la cuenta.”
Los requisitos exigidos en la regulación de las cuentas vivienda han de entenderse de forma estricta. La inversión en plazo, para consolidar las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda, comporta el deber de materializar la totalidad de su saldo en la primera adquisición o construcción de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente o en la rehabilitación de su vivienda habitual dentro del plazo de los cuatro años siguiente a su apertura, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo.
Todo saldo de la cuenta vivienda destinado a otro fines, materializado fuera de plazo o invertido en la adquisición o construcción de una vivienda que finalmente no alcance la consideración de vivienda habitual del contribuyente hay que entenderlo destinado a fines diferentes. Ello originará la pérdida del derecho a las deducciones practicadas, en la proporción que corresponda.
El plazo para materializar el saldo de la cuenta vivienda concluirá al cumplirse el cuarto año desde su apertura. Dicho plazo es improrrogable, ya que la regulación normativa de la cuenta vivienda no admite posibilidad alguna de ampliación, como tampoco posibilita el exonerar del reintegro de las cantidades deducidas cuando se incumple cualquier requisito de materialización.
El saldo de una cuenta vivienda podrá destinarse, además de a satisfacer el propio coste de la vivienda, a cubrir el importe de los tributos y gastos que origine su adquisición (impuestos directos e indirectos, registro, notario, gestoría, etc.) y los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución de hipoteca, intereses, etc.).
En cuanto al ámbito temporal para materializar su saldo, el reglamento únicamente exige que tiene que efectuarse dentro de los cuatro años siguientes a la fecha de apertura de la cuenta. En consecuencia, dentro de dicho período, podrá destinarse a cubrir pagos a cuenta al promotor hasta que las obras de construcción se ultimen, a adquirir jurídicamente la vivienda o a atender pagos posteriores a esta, en particular los vinculados con la amortización de la financiación ajena empleada para su adquisición, todo ello de acuerdo con los requisitos y límites establecidos en el Impuesto.
En el presente caso, el consultante tendrá de plazo para materializar el saldo de su cuenta vivienda hasta el mismo día en el que abrió la cuenta de diciembre de 2014.
Referente a la posibilidad de transferir cantidades de la cuenta vivienda a otra cuenta desde la cual atender pagos vinculados con la construcción y adquisición de la vivienda, se señalan los siguientes extremos:
El artículo 56 del RIRPF pone de manifiesto la indisponibilidad del saldo de la "cuenta vivienda" para otros fines distintos a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. La exigencia de exclusividad en cuanto al destino de las cantidades depositadas en cuenta separada implica que dichas cantidades no pueden ser invertidas, con independencia del plazo, en cualquier tipo de activo que comporte titularidad, aunque sea compartida, por parte del depositante.
Las cuentas vivienda no tienen ninguna característica especial en relación con otro tipo de depósito salvo las indicadas en dicho artículo 56 del Reglamento del Impuesto. En concreto, para considerar un depósito como cuenta vivienda, tiene que reunir las siguientes características:
a) Ha de tratarse de un depósito en una entidad de crédito. Ello no implica que deba tener una denominación específica como “cuenta vivienda” o que en el contrato se indique su destino.
b) La cuenta con su saldo ha de permanecer en un depósito separado de cualquier otro tipo de imposición, permitiendo conocer sus movimientos y saldo en cualquier momento. No pueden retirarse fondos, con reposición posterior, para fines distintos de los que la justifican. Pudiendo, sin embargo, y considerando que “cada contribuyente sólo podrá mantener una cuenta vivienda” conforme lo dispuesto en el apartado 3 del trascrito artículo 56, transferirse, dentro del plazo reglamentario, de una cuenta de depósito a otra, dentro de la misma o distinta entidad crediticia.
c) Con destino exclusivo, es decir, las cantidades aportadas no pueden destinarse, temporalmente y en tanto se materializan en la inversión en vivienda dentro del plazo reglamentariamente establecido, a efectuar inversiones en cualquier otro tipo de activo que comporte titularidad, aunque sea parcial, del contribuyente sino que han de permanecer en la cuenta con un único destino final, la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual de este. Es decir, se exige indisponibilidad del saldo de la cuenta para cualquier otro fin.
En consecuencia, de transferir cantidades de la cuenta vivienda a otra cuenta, de su misma titularidad, desde la cual se atiendan pagos vinculados con la construcción y adquisición de la vivienda, se estaría incumpliendo uno de los requisitos exigidos por la normativa del Impuesto, lo cual implicaría la pérdida parcial del derecho a las deducciones practicadas por cuenta vivienda. La cantidad indebidamente deducida se cuantificará sobre el conjunto de las deducciones practicadas por cuenta vivienda en la misma proporción que la cuantía transferida representa sobre la suma de las cantidades depositadas en la cuenta desde su apertura.
A estos efectos, se entenderán que no se han destinado a la adquisición de la vivienda habitual, las primeras cantidades depositadas en la cuenta, hasta llegar al importe del saldo no utilizado adecuadamente.
Por el contrario, conforme lo indicado en la letra b) precedente, se entenderá que no hay incumplimiento de requisitos cuando se transfiera la totalidad del saldo a una nueva cuenta separada de cualquier otro tipo de imposición que sí permita domiciliar pagos. La totalidad de su saldo (integrado por aquel transferido desde la precedente cuenta vivienda más la totalidad de los depósitos que en la misma se realicen) tendrá que destinarse a las finalidades indicadas, dentro del plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta vivienda primigenia.
Por último, referente a la consulta relativa a la deducción autonómica hay que señalar que este Centro Directivo no puede pronunciarse sobre la cuestión planteada, ya que la competencia para su contestación corresponde a la Junta de Andalucía.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68-1-1º ; RD 439/2007 Art. 56