La cesión gratuita de bienes inmuebles constituye entrega sujeta al IVA conforme al artículo 8 LIVA, independientemente de la ausencia de contraprestación monetaria. En el caso planteado, la transmisión del poder de disposición sobre terrenos rústicos por la consultante a terceras sociedades —aunque sin pago directo, al asumir éstas su parte del precio original— configura una nueva entrega de bienes sujeta al impuesto. La sujeción dependerá de que la consultante tenga condición de empresario a efectos del IVA respecto a la operación cedida y de la aplicabilidad de las exenciones específicas del artículo 20 LIVA para transmisiones de inmuebles.
Hechos
Una entidad mercantil dedicada a la compraventa de inmuebles y promoción inmobiliaria es titular de determinados contratos privados de compraventa de suelo de naturaleza rústica, reservándose en los mismos el derecho a que la escritura pública de compraventa sea otorgada además, a favor de otras personas jurídicas distintas de la propia consultante, con la condición de que éstos últimos se subroguen en las condiciones del contrato.
La consultante se ha acogido a dicha facultad cediendo proindiviso un tercio de los derechos derivados del contrato de compraventa antes referido a otras dos sociedades.
Cuestión planteada
1) Sujeción de la operación al Impuesto sobre el Valor Añadido, en la medida que la cesión se realiza sin contraprestación monetaria.
Contestación
1.-. El apartado uno, del artículo 8 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), establece que “se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes”.
En este sentido, de acuerdo con la información suministrada en el escrito de consulta, la parte vendedora de los terrenos rústicos puso en poder y posesión de la consultante las referidas fincas desde el momento de la firma del contrato privado de compraventa con independencia del momento en que fuera a otorgarse la escritura pública de la misma.
Con posterioridad a dicha transmisión, pero en el mismo día, la consultante ejercitó una estipulación contenida en el propio contrato de compraventa que le facultaba a que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se realizara, además, a favor de otras personas jurídicas distintas de la propia consultante, siempre que éstos últimos aceptaran las condiciones del contrato. En estas circunstancias, la consultante celebró un contrato privado de cesión de suelo con dos sociedades en el que se especifica que la consultante que había adquirido los terrenos rústicos a los que se hace referencia el apartado anterior, cedía proindiviso a cada una de las sociedades una tercera parte de los terrenos.
De acuerdo con el contenido de la consulta, esta cesión se realizó a título gratuito sin contraprestación económica a favor de la consultante, ya que las propias sociedades beneficiarias asumirían la parte correspondiente del pago del precio de la compraventa original.
Debe tenerse en cuenta que, con independencia de la denominación que a este segundo contrato le hayan dado las partes, la cesión del terreno supondrá a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido una nueva entrega de bienes, de acuerdo con lo establecido en el artículo 8 de la Ley, antes trascrito. Esto es, se han producido dos entregas de bienes distintas, consecutivas pero no simultáneas, en relación con las operaciones objeto de consulta:
Por una parte, la entrega que efectúan los propietarios originales de los terrenos a la consultante, que estará sujeta, o no sujeta, al Impuesto sobre el Valor Añadido en la medida que haya sido realizada por quien tenga la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto. Por otra, las entregas que realiza la consultante del tercio proindiviso de los terrenos a cada una de las sociedades beneficiarias.
2.- Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior de esta contestación, el artículo 20.uno.20º de la Ley 37/1992, establece que estarán exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido las siguientes operaciones:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
(…)”.
La calificación de suelo como rústico hace suponer que las entregas referidas en el escrito de consulta, sujetas en todo caso dada la condición de empresario o profesional de los intervinientes, estarán exentas del Impuesto sin perjuicio de que se haya efectuado la renuncia a la misma de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 20.dos de la Ley 37/1992.
3.- En el caso de que fuera así y de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 78.dos.7º de la Ley 37/1992, la base imponible de la cesión efectuada por la consultante a favor de otra entidad estará constituida por la asunción de deuda llevada a cabo por esta última y que se materializará en la asunción material de los pagos que correspondan a la porción de suelo adquirido. En ningún caso esta cesión se efectuará, por tanto, con carácter gratuito.
4. - Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-uno; 5-uno y dos; 8-uno: 78-uno; 79-uno; 20-uno,20º,y dos