La calificación catastral como rústico no puede reconducirse a suelo urbano conforme al artículo 7.2.e) LCI: aunque el inmueble cumpla con los servicios mínimos (acceso rodado, agua, evacuación, electricidad), la integración en la malla urbana es requisito previo y no acreditada en la consulta; además, la existencia de legislación urbanística aplicable (Ley 16/2005 Generalitat Valenciana) desactiva el supuesto subsidiario de presunción por servicios. Con independencia de la calificación urbanística, los rendimientos de arrendamiento o subarrendamiento del inmueble están sometidos a retención en IRPF conforme al artículo 75.2.a) RIRPF, sin que la naturaleza rústica del suelo constituya exención.
Hechos
La consultante es propietaria de un terreno de naturaleza rústica según el P.G.O.U. de la localidad donde se encuentra ubicado, que está arrendado a una sociedad mercantil, en la que participa en el 38,92 por 100, que satisface una contraprestación en concepto de arrendamiento, sobre la que se repercute el Impuesto sobre el Valor Añadido, ya que sobre el mismo la sociedad arrendataria desarrolla una actividad empresarial (comercialización de plantas, semillas y productos para la jardinería).
Dicho terreno dispone de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas sin conexión a la red municipal, suministro de energía eléctrica, todo ello ejecutado y financiado en su integridad por la parte arrendadora.
Cuestión planteada
1. Si, a pesar de la calificación como rústico por el P.G.O.U., podría considerarse de naturaleza urbana por cumplir los requisitos establecidos en el artículo 7.2.e) de la Ley del Catastro Inmobiliario.
2. Sometimiento a retención.
Contestación
1. El apartado e) del artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (BOE de 8 de marzo), señala que se entiende por suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales el suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística. En defecto de determinación urbanística al respecto, añade el citado apartado que se entenderá como tal el suelo que disponga de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Este supuesto solo opera en ausencia de regulación al respecto, y pretende definir las condiciones en las que el suelo cuenta con los servicios mínimos propios del suelo urbano a efectos urbanísticos.
La legislación urbanística aplicable, Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, establece en el apartado b) de su artículo 10 los servicios mínimos propios del suelo urbano a efectos urbanísticos, en todo caso condicionados a que dicho suelo, manzana o unidad equivalente, se encuentre integrado en la malla urbana: acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica con capacidad y características adecuadas.
En el escrito de consulta no se indica si el suelo aludido se encuentra integrado en la malla urbana, por lo que no se puede acreditar el cumplimiento de la legislación urbanística al respecto, cualesquiera que sean los servicios de que esté dotado, Por lo tanto, no se puede acreditar la procedencia del primer supuesto del apartado e) del artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Por otro lado, al existir legislación urbanística al respecto no opera el segundo supuesto del citado apartado, por lo que la existencia de las condiciones citadas (acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica) no avala la aplicación del mismo.
2. En desarrollo del artículo 99 de la Ley 35/2006, el apartado 2 a) del artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación, “los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda”.
Por otro lado, el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto establece lo siguiente:
“1. Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(…)”.
Conforme con esta regulación normativa, en cuanto el arrendatario es un sujeto obligado a retener, de acuerdo con lo establecido en el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, el sometimiento a retención de los rendimientos del capital inmobiliario que satisfaga depende de las características del inmueble. Si tuviese la naturaleza de urbano tales rendimientos estarían sometidos a retención, salvo que fuera aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 75.3.g), en caso contrario no existiría obligación de practicar retención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 99
RIRPF RD 439/2007, arts. 75 y 76
TRLCI RD Leg 1/2004, art. 7