La cesión de derechos sobre inmuebles en construcción (derivados de contrato privado pendiente de escrituración) constituye prestación de servicios sujeta a IVA por parte de la sociedad cedente, que ostenta la condición de empresario por su naturaleza de mercantil. La base imponible será el valor de mercado de los derechos cedidos, aplicándose el tipo general del 21%, salvo que concurra causa de exención (operación no realizada por empresario o supuesto de no sujeción específico). La acreditación del pago se efectúa mediante autoliquidación trimestral o mensual según régimen del sujeto pasivo, documentada en la correspondiente factura.
Hechos
Una empresa promotora suscribió un contrato privado de compra-venta de dos apartamentos en construcción con una sociedad. Esta sociedad paga una cantidad como reserva previa a la firma del contrato, otra cantidad a la firma del contrato y unas letras firmadas durante la obra. Posteriormente, antes de elevar a escritura pública el contrato, esta sociedad transmite sus derechos de compra de los inmuebles citados a otra entidad mercantil.
Cuestión planteada
- Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la cesión citada.
- Base imponible de la operación.
- Tipo impositivo aplicable.
- Medio de acreditar el pago del Impuesto.
Contestación
1.- El escrito de consulta no ofrece suficiente información sobre los detalles de la operación llevada a cabo, pero del texto de la consulta se deduce que el supuesto de hecho planteado es el siguiente:
Una sociedad promotora formaliza la venta de dos inmuebles en construcción en documento privado con una sociedad (A), que resulta ser la adquirente. Se entiende que no se otorga escritura pública hasta la fecha en que se produzca la entrega de los inmuebles. Dicha sociedad, con la que se ha celebrado el contrato privado, va a ceder sus derechos sobre los citados inmuebles a otra entidad mercantil (B).
En el caso planteado, el cedente (la entidad A) no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del título, contrato de compraventa, que sí ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por tanto, no se trata de la transmisión de un inmueble, sino de los derechos que ostenta el cedente frente a la entidad promotora, a consecuencia de la celebración del contrato privado de compraventa del referido inmueble.
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”
El apartado dos, letra a) del citado artículo 4 determina que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
La letra b) del apartado uno del artículo 5 de la Ley del impuesto, presume la condición de empresario o profesional, en todo caso, a las sociedades mercantiles. La sociedad consultante, al ser una sociedad mercantil, tendrá la calificación de empresario o profesional a efectos del impuesto.
Por su parte, en el artículo 11, apartado uno de la Ley 37/1992, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entiende por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
Por tanto, la operación objeto de consulta, por la que la entidad (A) cede a otra entidad (B) sus derechos sobre la compra de determinados inmuebles constituye una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 4.Uno antes transcrito.
Dado que en la Ley 37/1992 no existe ninguna exención aplicable al supuesto de consulta, la entidad (A) deberá repercutir el impuesto por las cesiones de derechos que realice a la entidad (B).
2.- La base imponible del impuesto se regula en el artículo 78, apartado uno, de la Ley de la siguiente manera:
“La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas".
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo anterior, la base imponible de la cesión de derechos estará constituida por la contraprestación que satisfaga la entidad (B) adquirente a la sociedad (A) como consecuencia de la citada transmisión de los derechos de compra sobre el inmueble.
3.- En lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a dichas operaciones, de acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
En el artículo 91 no se encuentra ningún apartado en el que se recojan operaciones tales como las señaladas en el escrito de consulta, por lo que el tipo impositivo aplicable a esta operación será el general del impuesto, es decir, el 16 por ciento.
4.- La última cuestión planteada en el escrito de consulta, dada la inconcreción de la misma, no puede ser objeto de contestación por este Centro Directivo.
5.-Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 11, 78-uno y 90-uno