La entrega de viviendas calificadas administrativamente como promoción pública por sus promotores está sujeta al tipo reducido del 4%, siempre que cumpla con los parámetros establecidos en la normativa autonómica (superficie máxima protegible, precio y límite de ingresos de adquirentes) y no excedan los de las viviendas de protección oficial. La calificación administrativa autonómica es requisito esencial; la inclusión de hasta dos plazas de garaje y anexos no modifica la aplicación del tipo reducido cuando se transmitan conjuntamente con la vivienda.
Hechos
Una sociedad privada municipal ha iniciado una promoción de viviendas de protección oficial.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable.
Calificación de promoción pública.
Contestación
1.- El artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la Ley 37/92, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a “las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente”.
Por su parte, el apartado dos.1, número 6º, de ese mismo artículo 91 de la Ley declara que se aplicará el tipo impositivo reducido del 4 por ciento “a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades”.
A partir del día 1 de enero de 1997, y según lo establecido en la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos impositivos que se aplican a las "viviendas de protección oficial", se aplicarán a las viviendas con protección pública según la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.
3.- La normativa estatal actual sobre el anterior punto se contiene en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, que Regula el Plan Estatal de Viviendas y Rehabilitación (BOE del 24), estableciendo las condiciones de financiación cualificada en vivienda protegida aplicables desde el 1 de enero de 2009 y que ha derogado y sustituido al Real Decreto 805/2005 que establecía, por su parte, el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
El artículo 32, del referido RD 2066/2008, establece en lo concerniente a las viviendas protegidas para venta:
“1. Podrán ser calificadas como protegidas las viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación, y destinadas a la venta que, según la normativa propia de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a las que se refiere el Titulo I de este Real Decreto, y las especificas que sean de aplicación para cada uno de los regímenes que se establecen a continuación:
a) Régimen especial: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,50 veces el MBE.
b) Régimen general: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,60 veces el MBE.
c) Régimen concertado: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,80 veces el MBE.
2. En el supuesto de promotores para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o la suma de los valores de la edificación y el suelo, si se trata de un promotor individual, tendrán los mismos límites que los establecidos en el apartado anterior.
3. Si la vivienda tuviera garaje o anejo, trastero y superficie adicional computable, para determinar su precio máximo de referencia se estará a lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 10.
4. Estos precios máximos se incrementarán en el porcentaje que corresponda si la vivienda se ubica en un ATPMS, según el régimen de protección al que pertenezcan”.
A estos efectos se entiende por “IPREM”, el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que es el indicador definido en el Real Decreto-ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, que se considera unidad de medida para la determinación de la cuantía de los ingresos familiares, en su cómputo anual, incluyendo dos pagas extras.
Por su parte, “el MBE”, módulo básico estatal, es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en el Real Decreto 2066/2008, así como de los presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios, y en áreas de rehabilitación integral y renovación urbana.
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Por último, se entenderá por “ATPMS”, la Agrupaciones de municipios, municipios o ámbitos intraurbanos en los que, debido a las tensiones de precios de la vivienda libre o a otras circunstancias justificadas, se admite la posibilidad de que los precios máximos de las viviendas protegidas, y de las usadas adquiridas en marco de este Real Decreto, se incrementen por encima de lo que correspondería según las reglas generales de fijación de precios máximos.
4.- Por otra parte, la disposición adicional séptima, de este mismo Real Decreto 2066/2008 establece, respecto de las viviendas de protección oficial de Régimen Especial, lo siguiente:
“1. A los efectos establecidos en el artículo 91.dos.1.6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, o de los impuestos que se aplican en lugar de aquél, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias y de las ciudades de Ceuta y Melilla, se incluyen bajo la denominación de viviendas de protección oficial de régimen especial, las viviendas de nueva construcción, o procedentes de la rehabilitación, así calificadas y destinadas exclusivamente a familias o personas cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM siempre que su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,50 veces el MBE.
2. Se considerarán asimismo viviendas de protección oficial de Régimen Especial, a los efectos de la Ley mencionada en el apartado anterior, las viviendas calificadas, en el marco de este Real Decreto, como protegidas para venta de régimen especial, y las protegidas para arrendamiento, de régimen especial y general”.
5.- En cuanto al concepto de viviendas calificadas administrativamente de protección oficial de promoción pública, la Secretaría General Técnica del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en su informe de 18 de julio de 1994, determinó lo siguiente:
1º Concepto
La promoción pública de viviendas de protección oficial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Real Decreto 3148/78, de 10 de noviembre, es la efectuada, sin ánimo de lucro, por el Estado, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, y por aquellos Entes públicos territoriales a quienes expresamente se atribuye esta competencia sobre sus respectivos ámbitos geográficos.
2º Competencia
Además del Estado, a través del MOPTMA, pueden llevar a cabo promociones públicas:
-Las Comunidades Autónomas que, habiendo asumido estatutariamente la competencia exclusiva en materia de vivienda, decidan abordarlas, sea directamente o mediante sus Organismos Autónomos y otras Entidades a las que atribuyan el ejercicio de dicha competencia.
-Las Corporaciones municipales, que también tienen conferida la competencia de promoción y gestión de viviendas, por el artículo 25.2,d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local. Competencia, que pueden ejercer por sí mismas, o a través de los Órganos correspondientes a las distintas formas de gestión directa que determina el artículo 85.3 de la citada Ley de Bases.
3º Formas
La promoción pública de viviendas puede llevarse a cabo bajo las diversas formas reguladas en los artículos 42 a 44 del citado Real Decreto 3.148/78, de 10 de noviembre, es decir:
-Promoción directa.
-Adquisición de viviendas.
-Promoción mediante convenio.
4º Régimen legal
El régimen legal de las viviendas de promoción pública se regula en los artículos 49 a 55 del repetido Real Decreto 3148/78, de 10 de noviembre, y determinadas normas complementarias y de desarrollo.
Teniendo en cuenta que los promotores públicos a que se ha hecho referencia pueden promover viviendas de protección oficial no sólo en el citado régimen de promoción pública, sino también en los regímenes General o Especial regulados, en cada uno de sus ámbitos de aplicación temporal, por los RR.DD. 1494/1987, de 4 de diciembre, 224/1988, de 3 de marzo y 1932/1991, de 20 de diciembre, la aplicación de los tipos de IVA que correspondan dependerá del régimen en cuyo marco se promovieron las viviendas en cuestión.
El régimen jurídico aplicable a cada promoción se consigna en las correspondientes calificaciones provisional y definitiva de las viviendas, por lo que la determinación del tipo de IVA debe tener en cuenta el régimen al amparo del cual se hayan otorgado dichas calificaciones provisional y definitiva.
6.- Por otra parte, el informe de la Secretaría General Técnica del Ministerio de Vivienda de fecha 17 de junio de 2005, emitido a instancia de este Centro Directivo sobre la legislación que regula el concepto de viviendas de protección oficial de promoción pública, señala a estos efectos la vigencia de lo regulado en el citado Real Decreto 3148/1978, anteriormente trascrito, sin perjuicio de la existencia de diversas normas estatales y de las Comunidades Autónomas, las cuales tienen asumidas en la actualidad las competencias en la materia, que complementan lo señalado en el mismo con respecto a las modalidades de promoción, adjudicación de las viviendas, régimen de precios, modalidades de uso e ingresos familiares de los beneficiarios, y cuyas características más relevantes a efectos de la presente consulta transcribimos a continuación:
“La promoción pública de viviendas de protección oficial, tiene unas características diferenciadas y una naturaleza jurídica propia, definida y regulada en la normativa estatal o autonómica en cada caso aplicable.
Cabe precisar la delimitación de la promoción pública, principalmente, por las siguientes características:
Competencia para la promoción atribuida al Estado y a los Entes públicos territoriales, y ausencia de ánimo de lucro en su promoción, cesión, administración y gestión.
Finalidad primordial de operaciones de eliminación del chabolismo y la infravivienda, y remodelación de grupos de viviendas promovidos por Entes públicos.
Precios limitados y adjudicación exclusiva a quienes reúnan las condiciones exigidas por normas vinculantes.
Plazo de ocupación de un mes desde la entrega de las viviendas; sumisión a limitaciones para su transmisión “inter vivos”, y a los derechos de tanteo y retracto a favor del promotor.
Imposibilidad de su descalificación. Respecto a esta, el artículo 47 del Real Decreto 3148/1978 establece que: “Calificada definitivamente una vivienda de protección oficial de promoción pública, en ningún caso podrá ser objeto de descalificación”.
Beneficiarios.
Determina el artículo 49 del citado Real Decreto 3148/1978 que: “Solamente podrán acceder a las viviendas de promoción pública aquellas familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 25% del precio de venta de la vivienda”.
Las condiciones, prioridades y procedimiento para el acceso a las viviendas de promoción pública, están fijadas en la actualidad por normas de las distintas Comunidades Autónomas, aplicables en sustitución de lo anteriormente establecido por el Real Decreto 1631/1980, de 18 de julio, y en la Orden de 17 de noviembre que lo desarrolla.
7.- En consecuencia, este Centro directivo le informa lo siguiente:
Tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento la entrega de la promoción de viviendas a que se refiere el escrito de consulta, siempre que concurra cualquiera de las siguientes circunstancias:
a) Que se trate de una promoción de viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial.
b) Que se trate de una promoción de viviendas calificadas de protección oficial de promoción pública, realizándose la entrega por el promotor de la misma, o
c) Que se trate de una promoción de viviendas con protección pública según la legislación propia de la Comunidad en que esté enclavada, y, además, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
En otro caso distinto de los anteriores, la entrega de las viviendas objeto de consulta tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 7 por ciento.
Será la Comunidad autónoma correspondiente quien deberá calificar definitivamente las viviendas objeto de consulta.
8.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 91- Uno-1-7º, 91- Dos-1-6º