Procede retención del 18% sobre rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos conforme al artículo 58.1.e) RIS, salvo que concurra alguna de las excepciones del artículo 59.i) RIS: arrendamiento de vivienda a empleados, renta anual inferior a 900 euros, o actividad del arrendador clasificada en grupo 861 IAE sin cuota cero. La obligación de retener opera independientemente de la naturaleza del bien arrendado (local de negocio o vivienda) y no se condiciona a la cualificación contractual, sino al tipo de inmueble urbano y el cumplimiento de los requisitos de exclusión normativamente tasados.
Hechos
La consultante desea consultar sobre el arrendamiento de local de negocio y las instalaciones que tiene dicho local, para desarrollar la actividad de hostelería, entre dos sociedades limitadas.
Cuestión planteada
Si en los recibos de arrendamiento del inmueble y del negocio hay que realizar la retención del 18% en los recibos de alquiler que se expiden.
Contestación
El artículo 140. 1 1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, (TRLIS) establece: “1. Las entidades, incluidaslas comunidades de bienes y las de propietarios, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este impuesto, estarán obligadas a retener o a efectuar ingresos a cuenta, en concepto de pago a cuenta, la cantidad que resulte de aplicar los porcentajes de retención indicados en el apartado 6 de este artículo a la base de retención determinada reglamentariamente, y a ingresar su importe en el Tesoro en los casos y formas que se establezcan.”
En relación con los supuestos en los que existe obligación de retener, el artículo 58.1 e) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto 1777/ 2004, de 30 de julio (RIS), dispone: “1. Deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de: (..)
e)Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.”
El artículo 59 del RIS establece determinadas excepciones a la obligación de retener.
En este sentido, establece: “No existirá obligación de retener ni de ingresar a cuenta respecto de (..)
i) Los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:
1º. Cuando se trate de arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando la renta satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros anuales.
3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.“
En el supuesto que plantea la consulta, parece que se tienen dudas acerca de la naturaleza del contrato de referencia, a efectos de considerar si existe o no obligación de practicar retención sobre las rentas que se derivan del contrato, en el sentido de si se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio o de negocio o industria.
La normativa del Impuesto sobre Sociedades no contiene una regulación autónoma del arrendamiento de negocio o el arrendamiento de local de negocio. En consecuencia, para definir y calificar dichos contratos hay que remitirse al derecho común, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria que dispone el carácter supletorio de sus preceptos.
El Tribunal Supremo en Sentencia de 21.02.2000, núm. 137/2000, establece la distinción entre ambos arrendamientos, cuando dice:"...La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(...)”
En consecuencia, el contrato de arrendamiento de negocio ha de entenderse como aquel arrendamiento cuyo objeto es una unidad patrimonial que tiene vida propia, que se encuentra en condiciones de funcionamiento cuando se arrienda y va a seguir siendo explotado de la misma forma y manera por el arrendatario durante la vigencia del mismo.
Si atendemos a la descripción que se ofrece en el escrito de consulta, el objeto del contrato de arrendamiento son el local de negocio y las instalaciones que tiene dicho local para desarrollar la actividad de hostelería y no el propio negocio desarrollado en el local arrendado. En consecuencia, cabe deducir que el contrato de referencia debe calificarse como arrendamiento de local de negocio y no como arrendamiento de negocio.
Al tratarse del arrendamiento de un local de negocio, deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de las rentas procedentes del arrendamiento, siempre que no proceda aplicar alguna de las excepciones a la obligación de retener establecidas en el artículo 59 i) del RIS antes trascrito.
En cuanto al tipo de retención aplicable, el artículo 64 del RIS dispone: “El porcentaje de retención o ingreso a cuenta será el siguiente:
Con carácter general, el 18 por ciento.”
En consecuencia, el tipo de retención aplicable a las rentas derivadas del arrendamiento de local de negocio será el 18 por ciento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 140