La calificación de la venta como rendimientos de actividad económica (venta de existencias) o como ganancia patrimonial depende de si la urbanización y posterior comercialización del inmueble suponen ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos. Si concurre actividad económica, el rendimiento se imputa en el período de devengo (ejercicio 2004) y se califica como rendimiento de actividades económicas. Si no existe tal actividad, genera ganancia patrimonial cuya base se determina por el valor de adquisición (actualizable según tablas legislativas) más costes de inversión y mejoras (incluidos gastos de urbanización) menos gastos inherentes a la transmisión.
Hechos
La consultante heredó de sus padres en el año 1978 una finca rústica. En el año 1998 junto con otros propietarios promovió y urbanizó dicho terreno, dotándolo de suministro eléctrico, agua, zonas verdes, calles, aceras, etc. En el año 2001 empezó a pagar contribución urbana.
En los últimos años en los que la finca fue rústica no tuvo actividad alguna. El solar resultante de la urbanización tampoco ha tenido actividad de ningún tipo, manteniéndose libre.
El solar ha sido vendido en el año 2004.
Cuestión planteada
Si la venta se encuentra exenta del IRPF.
Si debe declarar la venta en el año 2004
Contestación
El artículo 25 del texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), señala que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. (…)”.
Por tanto, si las labores de urbanización realizadas sobre la finca han supuesto la ordenación de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la intención de destinar el solar resultante a la venta a terceros, la consultante habrá realizado una actividad económica debiendo ser calificada la renta derivada de la venta de la finca como rendimientos de dicha actividad, constituyendo la transmisión una venta de existencias.
El rendimiento derivado de la venta deberá imputarse, con carácter general, en el periodo impositivo correspondiente al devengo (artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto).
En el caso de que la urbanización y posterior venta de la finca no suponga la realización por la consultante de una actividad económica la transmisión generará una ganancia o una pérdida patrimonial, a determinar conforme a los artículos 31 y siguientes del mencionado texto legal.
El cálculo de la ganancia o de la pérdida patrimonial que pudiera obtenerse por la transmisión se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32 del texto refundido de la Ley del Impuesto.
Según lo establecido en los artículos 33 y 34 de dicho texto refundido, el valor de adquisición estará formado por el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones al ser la adquisición a título lucrativo, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas -entre las que se incluirán los gastos de urbanización del terreno- y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El referido valor de adquisición se actualizará, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezca en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado en los términos previstos en el art. 33.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto.
El art. 33.3 del mismo texto legal establece que el valor de transmisión será el importe real de la enajenación que se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que los gastos realizados para la urbanización del terreno suponen la existencia de una mejora, a efectos del cálculo de la ganancia o la pérdida patrimonial que la venta pudiera generar, debiendo distinguirse, según el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto la parte del valor de transmisión que corresponde a cada componente del valor de adquisición.
Este desglose del valor de transmisión debe realizarse en función del valor normal de mercado del terreno y de la mejora en el momento de la enajenación, valores que pueden acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho y que corresponderá valorar a los órganos de la Administración Tributaria en sus actuaciones de comprobación e investigación.
La disposición transitoria 9ª del texto refundido de la Ley del impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que se reducirán aplicando sobre el importe de las mismas el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contados desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras, respectivamente, hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg. 3/2004, Arts. 25, 31, 32, 33, 34, DTª 9ª