La deducción por adquisición de vivienda habitual es practicable sin escritura pública cuando conste contrato privado de compraventa y se acredite tradición de la cosa. La adquisición se perfecciona al cumplimiento de la condición suspensiva del contrato (ocupación/entrega de llaves), momento a partir del cual nace el derecho a la deducción, independientemente de la posterior formalización de escritura pública o del aplazamiento del pago del precio.
Hechos
Al consultante le es adjudicada una vivienda de protección oficial (VPO) firmando en febrero de 2002 el correspondiente contrato de compraventa, efectuándose la entrega de las llaves, con el organismo público correspondiente, pasando a constituir desde ese año su vivienda habitual. La forma de pago se concreta en una aportación inicial del 5 por 100 al suscribirse el contrato, quedando el resto del precio aplazado a satisfacer en un período de 25 años, a cuyo término se formalizará la escritura pública de compraventa.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por adquisición de vivienda pese a no haber formalizado escritura pública.
Contestación
Para la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es preciso determinar el momento en el que se produce la adquisición de la vivienda.
A falta de escritura pública que acredite la adquisición de la cosa el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
El Código Civil, entre las formas de entrega, dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador” (art. 1.462 CC). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En el presente caso se trata de una vivienda de promoción pública, suscribiéndose contrato privado de compraventa entre la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León y el adjudicatario-consultante en febrero de 2002. Entre el clausulado del contrato se indica:
-La Consejería de Fomento vende como cuerpo cierto la vivienda identificada en el apartado C al comprador, el cual compra, disponiendo la vivienda de todos sus elementos …, y sin otros gravámenes que los derivados del presente contrato ...
-La eficacia de este contrato queda expresamente sometida a la condición suspensiva de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a contar desde la entrega de llaves …
-Este contrato surtirá efecto desde la fecha que expresamente se señalará en la estipulación final …
-El comprador ha satisfecho la cantidad que en concepto de entrega inicial …
-La falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula expresamente como condición resolutoria del contrato.
Con este planteamiento, la adquisición se entenderá producida al cumplimiento de la condición suspensiva contenida en el contrato privado de compraventa –lo que debió producirse en 2002 dentro del mes siguiente a la firma de dicho contrato–, que es cuando producida la tradición o entrega de la cosa vendida tiene eficacia el contrato suscrito de compraventa.
En consecuencia, adquirida la propiedad del inmueble donde radica la residencia habitual del consultante, este podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por el importe que de las cantidades aplazadas vaya satisfaciendo cada ejercicio, con los requisitos y condiciones fijados por la normativa del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLg 3/2004 Art.69.1.1