Las transferencias bancarias al vendedor para satisfacer el precio de adquisición de vivienda habitual no constituyen base de deducción en IRPF conforme al artículo 68.1.1º LIRPF (redacción vigente a 31.12.2012). La deducción ampara únicamente "cantidades satisfechas por la adquisición", entendiéndose como tales los desembolsos por el coste de la vivienda, tributos, gastos registrales, notariales y gastos de financiación ajena (tasación, constitución de hipoteca, intereses); el pago del precio en sí mismo no integra la base máxima deducible de 9.040 euros anuales. A partir de 2013, la aplicación de la deducción quedó suprimida para adquisiciones posteriores a esa fecha.
Hechos
El consultante compra a un familiar en 2012 un piso destinado a vivienda habitual. En la escritura de compraventa consta que su precio coincide con un tercio del capital pendiente de amortizar de un préstamo hipotecario preexistente del cual el vendedor es deudor, constituido sobre otra vivienda; el pago del precio de compra se efectuará a partir de 2013, pudiendo realizarse mediante una de las dos opciones siguientes: bien asumiendo el pago de un tercio de las anualidades del citado préstamo (cuota de amortización más intereses), mediante transferencia a una cuenta corriente del vendedor, o bien mediante amortización del capital, a elección del comprador. En el ejercicio 2012 practicará la deducción en función de los gastos inherentes a la compra satisfechos en ese año.
Cuestión planteada
Deducibilidad, a partir de 2013, por las cantidades que entregue al vendedor, mediante transferencia bancaria a una cuenta corriente a nombre de este, con la finalidad de cumplir con cualquiera de las dos opciones para satisfacer el pago del precio acordado.
Contestación
El artículo 68.1.1º de la LIRPF, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, establece la configuración general de la deducción por inversión en vivienda habitual estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”.
Darán derecho a la deducción la totalidad de las cantidades entregadas por el contribuyente por cualquier tipo de gasto vinculado con la adquisición de su vivienda, de acuerdo con los requisitos y límites establecidos en el Impuesto.
Así, la base de deducción podrá formarse, además de con el propio coste de la vivienda, con el importe de los tributos y gastos que origine su adquisición, o en otro caso construcción, (impuestos directos e indirectos, registro, notario, etc.) y los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución de hipoteca, intereses, etc.). Los gastos satisfechos mediante financiación ajena serán deducibles a medida que se vaya devolviendo el principal prestado y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses y demás gastos asociados.
En el presente caso, conforme con la legislación vigente en 2012, y adquirida la vivienda en 2012, tendrá derecho a practicar la deducción en dicho ejercicio en función de las cantidades satisfechas en el mismo, en concreto, como señala en su escrito, en concepto de gastos inherentes a la compra.
En cualquier caso, para practicar la deducción, habrá de tener en consideración su situación patrimonial conforme lo dispuesto en el artículo 70 de la LIRPF, que establece:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación el comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.
2. A estos efectos, no se computarán los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente.”
Referente a determinar el derecho a practicar la deducción en función de las cantidades que satisfaga para cubrir el pago del precio de adquisición, cantidades que comenzará a abonar o abonará en 2013, hay que considerar, en primer lugar, la normativa vigente a partir de dicho ejercicio 2013, de la que cabe señalar los siguientes extremos:
Con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual.
No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto, dicha disposición establece lo siguiente:
“Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual.
1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos previstos en el apartado 2 de esta disposición:
a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma.
b) (…)
c) (…)
En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.
2. La deducción por inversión en vivienda habitual se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1 y 78 de la Ley del Impuesto, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma.
3. Los contribuyentes que por aplicación de lo establecido en esta disposición ejerciten el derecho a la deducción estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por este Impuesto y el importe de la deducción así calculada minorará el importe de la suma de la cuota íntegra estatal y autonómica del Impuesto a los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 69 de esta Ley.
4. (…)”
De lo anteriormente dispuesto se desprende que a partir de 1 de enero de 2013 se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes si bien, se introduce un régimen transitorio para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013, que podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.
Ahora bien, al respecto debe tenerse en cuenta que para acceder al citado régimen transitorio será necesario, además, que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por la adquisición de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2º de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.
En el caso de que resulte de aplicación el citado régimen transitorio, la deducción se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78 de la Ley del Impuesto en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan sido aprobados por la Comunidad Autónoma. Igualmente, resultarán de aplicación lo establecido en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF.
En el presente caso, tendría derecho a practicar la deducción a partir de 2013 en función de las cantidades que satisfaga para cumplir con cualquiera de las dos opciones de pago aplazado pactadas con el vendedor, tendentes a reducir el préstamo en el cual este figura como prestatario: bien mediante la entrega periódica de una cantidad equivalente a un tercio de cada anualidad del citado préstamo (cuota de amortización más intereses) o bien mediante la entrega –en una sola vez– de una cantidad equivalente a un tercio del capital pendiente de amortizar de dicho préstamo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª; RD 439/2007 Art. 54.1; RD 439/2007 Art. 54.1