La ganancia patrimonial en la transmisión de vivienda se calcula como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición. El valor de adquisición comprende el precio real, mejoras, gastos y tributos inherentes (excluidos intereses), actualizado mediante coeficientes de la Ley de Presupuestos del año de transmisión; en acceso diferido a la propiedad, la fecha de adquisición es la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no la de adjudicación de posesión. El valor de transmisión es el precio real efectivamente satisfecho (o valor normal de mercado si superior), minorado por gastos y tributos inherentes al transmitente.
Hechos
La consultante y su madre son titulares en proindiviso de una vivienda que tienen intención de vender. La vivienda fue adquirida por ambas el 16 de diciembre de 2009 mediante escritura de protocolización de documento privado (contrato de acceso diferido a la propiedad), cesión de dominio de vivienda y carta de pago. El contrato de acceso diferido a la propiedad de la vivienda fue suscrito por los padres de la consultante el 27 de febrero de 1998. Al fallecimiento de su padre la consultante heredó el correspondiente derecho sobre la mitad indivisa de la citada vivienda.
Cuestión planteada
Valores de adquisición y de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en sus titulares una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será, para cada una de las copropietarias, la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto.
El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, del coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
El valor de adquisición se actualizará, al tratarse de un inmueble, mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
En los supuestos de acceso diferido a la propiedad no puede considerarse como fecha de adquisición la fecha de su adjudicación, puesto que lo que se adjudica es la posesión de la vivienda, conservando el cedente el pleno dominio de la misma hasta la amortización total del precio pactado, momento en que, cumplidas todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, se otorga escritura pública de compraventa, adquiriéndose en esa misma fecha la propiedad, por lo que la fecha de adquisición será la del otorgamiento de la escritura pública de protocolización de documento privado, cesión de dominio de vivienda y carta de pago.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Añade que “por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
El valor normal de mercado podrá acreditarse mediante cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de comprobación de la Administración Tributaria.
La ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 36