Las rentas derivadas de la venta de solares urbanizados mediante sistema de compensación, sin transmisión de dominio a la Junta de Compensación, constituyen ganancia patrimonial no derivada de actividad empresarial. El coste de urbanización imputado a través de derramas no convierte al propietario en empresario; la mera realización de obras de urbanización obligatorias no genera condición de empresario a efectos de IRPF, siendo aplicable la tributación por diferencia entre precio de venta y valor de adquisición inicial como ganancia patrimonial.
Hechos
Los consultantes son propietarios proindiviso de una finca urbana no afecta a actividad económica, adquirida en el año 2000, que será aportada a una junta de compensación, la cual actúa de forma fiduciaria en sustitución de los propietarios. La junta de compensación, por subrogación real, les adjudicará, en compensación de las fincas aportadas, solares resultantes.
Los consultantes están interesados en una futura venta, total o parcial de los mencionados solares.
Cuestión planteada
Calificación, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de las rentas que van a obtener de la venta total o parcial de los solares.
Contestación
La presente contestación se formula bajo la hipótesis de que efectivamente no exista vinculación en los términos previstos en el artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE de 11 de marzo), entre los consultantes y la entidad urbanizadora o la persona o entidad a la que piensa transmitir los terrenos.
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y declarado expresamente vigente por la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, establece tres sistemas de actuación urbanística: compensación, cooperación y expropiación.
En el que aquí interesa, compensación, el artículo 126.Uno de la referida norma establece que “los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular”.
El artículo 127 en su apartado tres señala que la Junta de Compensación tendrá personalidad jurídica propia, estableciendo el artículo 129.Uno que “la incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles”. A lo que el apartado dos añade que “las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos”.
Por tanto, cabe distinguir dos situaciones, en función de que la incorporación a la Junta de Compensación comporte o no la transmisión a la misma de los inmuebles.
Dejando al margen el supuesto de transmisión, que hubiera dado lugar a dos variaciones patrimoniales: por la transmisión y por la adjudicación, a continuación pasamos a centrarnos en el supuesto genérico -no transmisión-, que es el que parece corresponder al supuesto consultado. En este caso, la Junta se limitará a realizar a favor de sus miembros las tareas de urbanización, siendo aquellos los auténticos promotores. Estos costes de urbanización serán imputados por la Junta a sus miembros en la proporción que les corresponda a través de las oportunas derramas.
Por el mero hecho de haberse visto obligado a costear las obras de urbanización de las parcelas, los consultantes no adquieren el carácter de empresarios a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pues se limitan a llevar a cabo su financiación, sin realizar la ordenación por cuenta propia de los medios de producción. Ahora bien, cabría apreciar la existencia de la citada ordenación si, con anterioridad a las actuaciones mencionadas, los consultantes desarrollaban actividades de promoción o si, con posterioridad a la adquisición del terreno, la condición de urbanizador hubiera recaído sobre ellos Por otro lado, para que la venta posterior de los terrenos pudiera estimarse realizada en el ejercicio de una actividad empresarial, sería preciso el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 25.Dos del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (que se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad y que se tenga, al menos, para dicha actividad, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa).
De no cumplirse los requisitos previstos en el artículo 25.Dos la venta de los solares adjudicados dará lugar, tal y como señala el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del IRPF, a una ganancia o pérdida patrimonial (elementos patrimoniales no afectos), en la que los gastos de urbanización en que incurren los propietarios tendrán la consideración de mejoras. Dichas mejoras, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 mismo texto legal, formarán parte del valor de adquisición de la finca.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg. arts. 31 y 32