La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 41 RD 439/2007) es aplicable a la ganancia patrimonial generada en la transmisión de vivienda habitual cuando el importe total obtenido se reinvierta en adquisición de nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes a la enajenación (o en los dos años anteriores si la nueva vivienda se adquirió antes). Si la reinversión es inferior al importe total obtenido, la exención se prorratea proporcionalmente a la cantidad efectivamente invertida. Cuando existe financiación ajena pendiente, el importe total se minora por el principal del préstamo no amortizado.
Hechos
El consultante ha donado su vivienda habitual a su madre, teniendo, por tanto, que adquirir una nueva vivienda habitual.
Cuestión planteada
Al estar sometida a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia patrimonial generada, plantea si podría aplicar la exención por reinversión en la nueva vivienda habitual.
Contestación
El artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en desarrollo del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), regula la exención por reinversión en vivienda habitual de la forma siguiente:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
De acuerdo con lo expuesto, para que una ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda habitual pueda quedar exenta por reinversión es requisito básico que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta total o parcialmente (exención parcial) en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Dado que la transmisión de la vivienda habitual del consultante ha sido, según indica, mediante una donación, es decir, sin contraprestación, no puede haber reinversión alguna, por lo que no podrá aplicar la exención prevista en el artículo 38 de la Ley del Impuesto a la ganancia patrimonial generada en dicha transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Art. 41