La fecha de adquisición de la vivienda adquirida mediante contrato privado en 1996 se determina por la entrega efectiva del inmueble al comprador (teoría del título y modo), no por la firma del contrato. La acreditación de esa entrega puede realizarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, siendo valorada por la Administración Tributaria. El valor de adquisición a efectos de ganancia patrimonial se define conforme al artículo 35 LIRPF, como el precio satisfecho más los gastos y tributos inherentes a la adquisición.
Hechos
Los consultantes adquirieron una vivienda en el año 1996, mediante contrato privado. Posteriormente, la vivienda fue embargada por deudas del anterior propietario. Instada demanda de tercería de dominio, fue estimada por resolución judicial firme de 16 de mayo de 2006, declarando a los consultantes propietarios de la vivienda.
Cuestión planteada
Fecha y valor de adquisición de la vivienda.
Contestación
1. La fecha de adquisición de los inmuebles se determinará conforme a lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
Según la información facilitada por los consultantes, en el año 1996 suscribieron un contrato privado de compraventa de la vivienda, por lo que, teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, la fecha de adquisición será aquella en que, una vez suscrito el contrato, les es entregada la vivienda.
La acreditación de la entrega de la vivienda podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria.
2. El valor de adquisición de la vivienda, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que pudiera generarse en caso de transmisión, viene definido en el artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), como el formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Como gastos y tributos cabría citar, entre otros, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y los gastos de Notaría y registro, satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. El importe de la amortización sólo minorará el valor de adquisición si la vivienda hubiera estado arrendada.
El valor de adquisición así determinado se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 35