El arrendamiento de inmuebles constituye rendimiento del capital inmobiliario conforme al artículo 21.2 LIRPF, salvo que se ordene mediante al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa, en cuyo caso reviste carácter de actividad económica (artículo 27.2 LIRPF). Si al alquiler turístico se añaden prestaciones de servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavandería), la totalidad se califica como rendimiento de actividad económica por concurrir ordenación conjunta de medios de producción y recursos humanos.
Hechos
El consultante es propietario de dos viviendas que destina al alquiler de uso turístico. Durante la estancia de los arrendatarios no presta ningún servicio de restauración o limpieza, sino que únicamente realiza el servicio de limpieza y cambio de sábanas antes de la entrada de los huéspedes. Además, no tiene contratado ningún empleado para la gestión del alquiler y la prestación de dicho servicio.
Cuestión planteada
Calificación del arrendamiento a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.
Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
Por su parte, el artículo 27 de la LIRPF establece, en su apartado 1, que “se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Por otra parte, si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición de parte de los inmuebles durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF.
En consecuencia, si el contribuyente presta este tipo de servicios estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no lo hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.
Por tanto, en el caso planteado, dado que los servicios señalados en la consulta no constituyen servicios complementarios propios de la industria hotelera, y que no dispone de una persona con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de la actividad, los rendimientos que obtenga el consultante por el alquiler de las viviendas de su propiedad se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 21 y 27.2.