La venta de la finca genera una ganancia o pérdida patrimonial cuantificada por diferencia entre el valor de adquisición (actualizado mediante coeficientes según el año de satisfacción de cada concepto) y el de transmisión (neto de gastos inherentes). Esta ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro del IRPF con tributación al 18% (o pérdida compensable en el mismo y cuatro ejercicios siguientes). El valor de adquisición a título lucrativo se determina conforme a las normas de ISD más inversiones, mejoras y gastos inherentes excluidos intereses.
Hechos
La consultante adquirió la nuda propiedad de una finca por donación de sus abuelos efectuada el 19 de junio de 1987, ratificada el 3 de julio del mismo año. El pleno dominio se consolidó por extinción del usufructo vitalicio al fallecimiento de los donantes, ocurrido los días 5 de enero y 6 de diciembre de 1998, respectivamente.
La consultante comenzó a explotar directamente la finca a partir de la fecha de consolidación del pleno dominio, hasta que se dio de baja en la actividad el 31 de diciembre de 2005.
La citada finca se encuentra integrada en su totalidad dentro del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba, con el carácter de suelo urbanizable programado.
Cuestión planteada
Repercusión fiscal que provocaría la venta de la finca en 2007.
Contestación
La transmisión de la finca generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto. El valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, que al haber sido a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.
Al tratarse de un bien inmueble, este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúe la transmisión, y que se aplicarán en función del año en que se hubiesen satisfecho los correspondientes conceptos que integran el valor de adquisición.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La ganancia o pérdida patrimonial calculada en la forma expuesta se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto. Si se obtiene una ganancia patrimonial tributará al 18 por 100 (11,1 por 100 estatal y 6,9 por 100 autonómico o complementario). Si se obtiene una pérdida patrimonial deberá compensarse, en primer lugar, con ganancias patrimoniales a integrar en la base imponible del ahorro que se hubieran generado en el periodo impositivo, y si el saldo fuera insuficiente o no se hubieran generado tales ganancias patrimoniales, se compensará en los cuatro años siguientes, en la misma forma indicada.
Por último, la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas o desafectados de dichas actividades con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Ahora bien, este régimen transitorio no resultará aplicable en el caso planteado puesto que, si la finca se transmite en el año 2007, habrán transcurrido menos de tres años desde la desafectación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 35, 36, 49