Los rendimientos por alquiler de vivienda se integran como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22.2 LIRPF. Son deducibles los intereses de financiación, gastos de reparación y conservación (pintura, sustitución de instalaciones), y la amortización del inmueble en los términos del artículo 13 RD 439/2007, con límite anual a los rendimientos íntegros y posibilidad de traspaso del exceso a cuatro ejercicios posteriores. La reducción por arrendamiento de vivienda (20% en determinadas circunstancias) resulta aplicable siempre que concurran sus requisitos específicos. No son deducibles ampliaciones o mejoras, ni el IBI en régimen general (salvo para arrendadores en determinadas situaciones).
Hechos
La consultante y su esposo son propietarios de una vivienda adquirida para su sociedad de gananciales, que han alquilado a un hijo, mayor de edad e independiente económicamente.
La hipoteca que grava la vivienda está siendo pagada entre los tres, a razón de un tercio cada uno, teniendo así asegurado los propietarios el cobro de una parte del alquiler.
Cuestión planteada
Si tiene que declarar el importe del alquiler como rendimiento del capital inmobiliario, deducibilidad de los gastos incurridos, tales como intereses del préstamo, amortización, IBI, etc, y posibilidad de aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda.
Contestación
El artículo 22.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece lo siguiente:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos reciba el arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.”.
De acuerdo con lo expuesto, el importe del alquiler de la vivienda constituirá para los arrendadores un rendimiento íntegro del capital inmobiliario.
Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos lo gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los demás bienes cedidos con éste, en los términos previstos en el artículo 23.1 de la Ley del Impuesto. Los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario vienen desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo).
De acuerdo con el citado artículo 13, “se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.
A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
2.º Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”
El artículo 14 del Reglamento del Impuesto considera gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Añade en su apartado 2 que “se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…)”.
Por tanto, serán deducibles de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario los gastos referidos por la consultante, intereses del préstamo que ha financiado parcialmente la adquisición de la vivienda, Impuesto sobre Bienes Inmuebles y amortización del inmueble en los términos reglamentariamente establecidos, así como cualesquiera otros que sean deducibles de acuerdo con los citados preceptos reglamentarios.
El artículo 23.2 de la Ley del Impuesto establece que “en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 50 por ciento”. Añade que “dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples”.
Ahora bien, al tratarse del arrendamiento de una vivienda a un hijo de los arrendadores hay que tener en cuenta el rendimiento mínimo en caso de parentesco previsto en el artículo 24 de la Ley del Impuesto, según el cual:
“Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de dicha Ley.”
Por tanto, si el rendimiento neto derivado del arrendamiento de la vivienda al hijo de los consultantes, una vez aplicada sobre el mismo, en su caso, la reducción prevista en el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto, fuese inferior al rendimiento mínimo, se hará constar éste último.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 22, 23, 24, 85; RIRPF RD 439/2007, Arts. 13, 14