La exención de ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual requiere reinvertir la totalidad del importe obtenido en la transmisión; si la reinversión es parcial, solo se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia que corresponda al importe efectivamente invertido. El plazo para efectuar la reinversión es de dos años, pudiendo realizarse de forma única o sucesiva, y opera tanto respecto a reinversiones futuras como a adquisiciones efectuadas en los dos años anteriores a la enajenación. El período se calcula en años naturales conforme a lo establecido en el artículo 39 del RIRPF.
Hechos
El consultante adquirió en fecha 23-11-91 la que ha sido su vivienda habitual, por un importe total, gastos e impuestos indirectos incluidos, de 79.634 euros.
Con fecha 13-07-04 compró una nueva vivienda.
En fecha 13-03-05 vendió su vivienda habitual por un importe, excluidos gastos e impuestos, de 259.055 euros. Aplicando los índices de actualización del precio de compra, ha obtenido una ganancia patrimonial de 165.963 euros. Aplicando la normativa vigente y a tenor de la antigüedad del inmueble, obtiene como resultado una tributación del 55,56% (92.209 euros), quedando no sujeto a gravamen el 44,44 % (73.754 euros).
La nueva vivienda adquirida ha pasado a ser su vivienda habitual desde el momento de la venta de la vivienda adquirida en el año 1991.
Cuestión planteada
Cantidad que debe reinvertir para que la ganancia patrimonial obtenida esté exenta del impuesto.
Tiempo de que dispone para efectuar la reinversión, y si se trata de años naturales o ejercicios económicos.
Contestación
La exclusión de gravamen de las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual se recoge, actualmente, en el artículo 36 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, (BOE del 10), teniendo su desarrollo reglamentario en el artículo 39 del Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE del 4 de agosto), por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto, RIRPF, el cual establece:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertidas en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
El apartado 1 del citado artículo 53 del RIRPF, en desarrollo del apartado 1.3º del artículo 69 del TRLIRPF, conceptúa la vivienda habitual de la siguiente forma:
"1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
Como consideración previa, es necesario advertir que la presente contestación modifica lo señalado en consulta anterior con referencia V0843-05 (12/05/2005) en base al escrito presentado por el mismo consultante, en el que rectificando la exposición de hechos que fueron tenidos en cuenta para emitir la referida consulta anterior, manifiesta que la vivienda transmitida en fecha 13-03-05 conservaba hasta esa fecha el carácter de residencia habitual.
De acuerdo con lo señalado anteriormente, para que el consultante pueda tener derecho a la exención por reinversión de la parte de la ganancia patrimonial sujeta al impuesto deberá reinvertir la totalidad del importe obtenido en la transmisión de su vivienda habitual. En caso de haberse utilizado financiación ajena se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. En el caso de reinversión parcial de dicho importe solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años. Conforme a lo dispuesto en los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, por tanto, si la venta de la vivienda habitual se realizó el 13 de marzo de 2005, tiene de plazo para reinvertir hasta el mismo día del año 2007.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004 arts. 39 y 53; TRLIRPF RD Leg. 3/2004 art. 36