La sustitución de un préstamo hipotecario por otro destinado exclusivamente a cancelar el anterior no interrumpe el derecho a deducción por vivienda habitual conforme al artículo 68 LIRPF. El nuevo préstamo, en la parte proporcional del capital aplicado a amortizar el original, genera base deducible en sus componentes de amortización, intereses y gastos de formalización (incluido el registro hipotecario), siempre que el préstamo originario se hubiera destinado íntegramente a la adquisición de la vivienda habitual. La modificación de condiciones de financiación no agota las posibilidades deductivas si el nuevo crédito canaliza exclusivamente hacia la cancelación del precedente.
Hechos
El consultante es titular desde 2007 de un préstamo hipotecario con el cual financió la adquisición de su vivienda habitual. En 2011 quiere subrogarlo por un nuevo préstamo hipotecario, con mejores condiciones.
Cuestión planteada
Posibilidad de seguir deduciéndose por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que mensualmente satisfaga por amortización por capital e intereses del nuevo préstamo, así como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca. Cómo deberá declarar el nuevo préstamo hipotecario.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Añade que la base de deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza con financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición.
En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este haya sido destinada a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.
En la declaración por el IRPF correspondiente al ejercicio 2011, en el que el contribuyente lleva a cabo la subrogación de un préstamo por otro, ambos de naturaleza hipotecaria, tanto la casilla 791, referida a la identificación del préstamo hipotecario, como la casilla 792, referida al porcentaje del importe total del préstamo hipotecario que se ha destinado efectivamente a la adquisición de la vivienda habitual, han de cumplimentarse consignando los datos del préstamo vigente a 31 de diciembre, al haber estado vivos durante el ejercicio varios préstamos hipotecarios.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68.1.1º