La exención por reinversión en vivienda habitual no es aplicable a los préstamos contraídos para la adquisición de la nueva vivienda. La normativa exige que la reinversión se efectúe con el importe neto obtenido en la transmisión (minorado por el principal pendiente del préstamo que financió la vivienda transmitida), destinándose directamente a satisfacer el precio de compra de la nueva vivienda habitual. Los abonos derivados de financiación ajena para adquirir dicha nueva vivienda no constituyen reinversión de las ganancias patrimoniales generadas en la enajenación anterior, por lo que no reúnen los requisitos exigidos en el artículo 39 del RIRPF para acceder a la exención.
Hechos
Adquisición por el consultante en el año 2004 de una nueva vivienda. Para abonar los pagos mensuales correspondientes, solicita y obtiene un préstamo bancario. En el año 2005 vende su vivienda habitual, con el importe obtenido liquida el préstamo anterior y el resto lo reinvierte en la nueva vivienda.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención por reinversión a las cantidades abonadas mediante el préstamo para la compra de la nueva vivienda habitual, conforme a la normativa reguladora del Impuesto.
Contestación
De conformidad con el artículo 36 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo):
“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
El Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF), aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), regula la exención por reinversión en vivienda habitual en su artículo 39, según el cual:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
……
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla”.
Señalar, en primer lugar, que el requisito de la calificación de la vivienda como habitual, a efectos de la exención, ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 39.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del mismo, teniendo tal consideración “la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Por tanto, respecto de la vivienda transmitida por el consultante en el año 2005, es necesario que la misma tenga la condición de habitual en el momento de su venta, y ello requiere, a su vez, que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente.
Cumplido este requisito, se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida en 2005 que se corresponda con la parte que del total importe obtenido en la transmisión (y no sólo de la ganancia patrimonial generada) se destine a satisfacer el precio pendiente de pago en ese momento de la nueva vivienda habitual, incluyendo la amortización de la financiación ajena empleada en su adquisición. En cambio, la parte de la ganancia patrimonial que se destine a reponer inversiones previamente satisfechas en la adquisición de la nueva vivienda habitual (las cantidades abonadas mediante el préstamo desde su concesión en 2004 hasta la fecha de la venta) quedará sujeta y no exenta de tributación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004 art. 39 y 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004 art. 36