Las ganancias patrimoniales derivadas de transmisión de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 califican para reducción conforme a la disposición transitoria novena de la LIRPF. La reducción se calcula aplicando el coeficiente del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos, exclusivamente sobre la parte de ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, determinada proporcionalmente por días. Quedan exentas de gravamen las ganancias anteriores a esa fecha si el período de tenencia a 31 de diciembre de 1996 era superior a 10 años. La determinación de la fecha de adquisición conforme al Código Civil (entrega y posesión) es determinante para cuantificar la parte reducible y la no sujeta.
Hechos
El consultante adquirió en el año 1986 una parte indivisa de un solar que transmitió en 1987 mediante permuta, a cambio de una cantidad en efectivo y de la futura entrega de obra nueva. Concluida la obra, y en ejecución de Sentencia judicial de 16 de enero de 1996, se otorga escritura pública de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y adjudicación el 10 de diciembre de 2004, adjudicándose al consultante la obra terminada, consistente en la mitades indivisas de un local y de una plaza de garaje.
Cuestión planteada
En caso de transmisión de alguno de los inmuebles, si la ganancia patrimonial que pudiera generarse sería susceptible de reducción.
Contestación
La transmisión de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y siguientes de la Ley del Impuesto.
La disposición transitoria novena de la citada Ley establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
La concreción de la fecha de adquisición de los inmuebles es determinante a la hora de gravar la ganancia patrimonial que pudiera generarse con su transmisión.
La compraventa de un bien puede realizarse mediante el otorgamiento de escritura pública o mediante contrato privado. Por su parte, la fecha adquisición de la propiedad de un bien será aquélla que se derive de la aplicación del Código Civil, que en su artículo 1.462 dispone lo siguiente:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere… el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
En cualquier caso, de la documentación aportada por el consultante se desprende que la adquisición de los inmuebles no pudo producirse con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, por lo que no será aplicable lo dispuesto en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto a la ganancia patrimonial que pudiera generarse con su transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 35 y DT 9