La adjudicación de una vivienda a comunero en una promoción inmobiliaria genera rendimiento íntegro por su valor de mercado (artículo 26.4 LIRPF), calificado como rendimiento de actividad económica. La reducción del 40% por período de generación superior a 2 años resulta de aplicación excepcional en promociones inmobiliarias, solo cuando existan ciclos bien definidos de inversión-desinversión que demuestren generación plurianual del rendimiento; circunstancia que raramente concurre en este tipo de actividades, donde la venta suele ejecutarse en fase de producción independientemente de la fecha de escrituración.
Hechos
Comunidad de bienes que va a acometer el derribo de una casa, y sobre el solar, la edificación de tres viviendas, una de las cuales será adjudicada a uno de los cuatro integrantes de la comunidad, y las otras dos se destinarán a la venta.
Los trámites oportunos ante el Ayuntamiento, entidades de crédito, arquitecto y demás para determinar la viabilidad de la construcción se iniciaron a mediados del año 2003, recibiendo las primeras facturas en noviembre de ese año. El alta de la comunidad de bienes ante la Administración Tributaria como actividad empresarial de promoción de viviendas se efectuó en fecha 11-06-05.
Cuestión planteada
Derecho a reducir el rendimiento neto un 40 por ciento por tener un periodo de generación superior a dos años.
Si la adjudicación de una de las viviendas a uno de los comuneros debe considerarse como ingreso para la comunidad por su valor de mercado.
Contestación
Los rendimientos obtenidos por una promoción inmobiliaria deben calificarse, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como rendimientos de actividades económicas.
Los rendimientos netos derivados de actividades económicas podrán aplicar la reducción del 40 por 100, prevista en el artículo 30 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), cuando tengan un período de generación superior a 2 años o cuando se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
En el caso planteado, la aplicación de la reducción únicamente podría venir dada por resultar el período de generación superior a 2 años.
Ahora bien, el período de generación no puede establecerse con respecto a unas rentas concretas, sino debe establecerse en función del ejercicio globalmente considerado de la actividad, en la que se producen una serie de inversiones y desinversiones, de gastos e ingresos.
Por otra parte, también debe valorarse que cualquier empresa tiene una serie más o menos amplia de activos circulantes que dan estabilidad y continuidad al negocio desarrollado y hacen continuos los rendimientos obtenidos.
Otro factor a considerar es que la venta puede realizarse en proceso de producción, modificando con ello la fecha de obtención del beneficio, sin perjuicio de que las escrituras de compraventa se realicen cuando las viviendas estén terminadas.
En definitiva, que el período de generación sea superior a 2 años solo se producirá en aquellos casos concretos en que existan dentro de la actividad ejercida, globalmente considerada, ciclos bien definidos de aplicaciones y obtenciones de fondos que permitan concluir que los rendimientos obtenidos se han generado a lo largo de varios años, circunstancia que no suele concurrir en las promociones inmobiliarias.
El apartado 4 del artículo 26 del texto refundido de la Ley del IRPF dispone, respecto a la determinación del rendimiento neto de actividades económicas, que "se atenderá al valor normal en el mercado de los bienes o servicios objeto de la actividad, que el contribuyente ceda o preste a terceros de forma gratuita o destine al uso o consumo propio". Añadiendo además que "cuando medie contraprestación y ésta sea notoriamente inferior al valor normal en el mercado de los bienes y servicios, se atenderá a este último".
En consecuencia, la comunidad de bienes se imputará como rendimiento íntegro de la actividad desarrollada el valor normal en el mercado de la vivienda adjudicada a uno de sus miembros, ya que se trata de un caso de autoconsumo de los bienes objeto de la actividad que se deja de realizar.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004 art. 26 y 30