La transmisión derivada del ejercicio del retracto legal está exenta del ITP y AJD conforme al artículo 45.I.B.2 TRLITPAJD, siempre que conste acreditado que el adquirente contra el que se ejercita el retracto satisfizo efectivamente el impuesto en la transmisión inicial. La exención opera como mecanismo técnico para evitar la doble imposición, puesto que el retrayente debe reembolsar al anterior propietario tanto el precio como los gastos legítimos de venta, incluido el impuesto ya pagado. No existe en consecuencia nueva liquidación tributaria ni tributación por IVA en la transmisión por retracto.
Hechos
El consultante va a ejercitar el derecho de retracto respecto de un inmueble por el que el anterior propietario, una sociedad limitada, abonó en su momento el ITP y AJD. Estando pendiente de otorgar escritura publica, debe resarcir al anterior propietario de los gastos que éste debió satisfacer en su día por la venta.
Cuestión planteada
Si la transmisión en favor del consultante, en virtud del derecho de retracto, está exenta del pago del ITP y AJD o si debe ser objeto de nueva liquidación y tributar por el IVA, debiendo reclamar el anterior propietario la liquidación que efectúo en su día.
Contestación
Conforme al artículo 1.521 del Código Civil “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Una vez ejercitado el retracto, el retrayente sustituye al anterior propietario en todos sus derechos y acciones (art. 1.511), por lo que puede entenderse que, en virtud de la subrogación operada, tan solo se ha producido una transmisión aún cuando formalmente hayan tenido lugar dos, la inicial y la que, sustituyendo a la anterior, es consecuencia del ejercicio del retracto.
Por otro lado el artículo 1.518 del Código Civil impide que pueda ejercitarse el retracto sin que por parte del retrayente se reembolse al anterior propietario del precio de venta, de los gastos del contrato, de cualquier otro gasto legítimo hecho para la venta y de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, incluyéndose, entre los gastos legítimos hechos para la venta, el pago del impuesto causado por la transmisión. Por tanto, si la adquisición de un bien como consecuencia del ejercicio del retracto originase el pago del impuesto, el adquirente estaría soportando dos veces la carga impositiva que ya había abonado con antelación al resarcir al anterior propietario de los gastos contemplados en el art. 1.518.
Por ello, y para evitar la doble imposición que en ese caso podría originarse, el artículo 45.I.B.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, declara exentas “las transmisiones que se verifiquen en virtud de retracto legal, cuando el adquirente contra el cual se ejercite aquél hubiere satisfecho ya el impuesto”.
Como vemos el artículo 45.I.B.2) establece una exención meramente técnica ya que en modo alguno supone que la adquisición del bien quede dispensada del pago del impuesto, pues de las dos transmisiones que se suceden en el tiempo, la segunda tan solo deja de tributar cuando se justifica que la anterior lo ha hecho efectivamente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45-I-B-3)