La calificación de la operación como actividad económica depende de si las actuaciones desarrolladas (mejoras, gestiones defensivas) implican ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con finalidad de intervención en la producción o distribución de bienes. Si se limita a compraventa sin tales actuaciones, no constituye actividad económica por incumplimiento de los requisitos del art. 25.2 LIRPF (local exclusivo y empleado a jornada completa). Si las mejoras y gestiones superan ese umbral, la venta genera rendimientos de actividad económica con independencia de cumplir formalmente esos requisitos.
Hechos
Los consultantes son dos personas físicas que pretenden adquirir, por mitad cada uno, y para su patrimonio personal, suelo urbano sobre el que existe un plan general municipal de actuación para su urbanización, al que van a presentar alegaciones y efectuar las actuaciones que convengan a sus intereses.
La intención de la adquisición del suelo es el mantenimiento en su patrimonio, si procede, hacer las mejoras oportunas y posteriormente venderlo.
Cuestión planteada
Si las actuaciones a desarrollar tienen la consideración de actividad económica.
Si la venta del suelo daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial.
Contestación
El artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), señala que:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento o compraventa de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
Por tanto, teniendo en cuenta los limitados datos aportados en el escrito de consulta, cabe señalar que si los consultantes se van a limitar a realizar una operación de compraventa de suelo urbano para proceder a su venta futura sin desarrollar sobre el mismo actuaciones que pudieran llegar a calificar la actividad desarrollada como de promoción inmobiliaria, tal operación de compraventa no se entenderá realizada como actividad económica al no cumplirse, según se desprende del mencionado escrito, los requisitos a que se refiere el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto anteriormente trascrito.
Si por el contrario, las mejoras realizadas y las alegaciones y actuaciones en defensa de sus intereses a que las que los consultantes se refieren en su escrito suponen la ordenación por su cuenta de los medios de producción y recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes, los ingresos procedentes de la venta de inmueble tendrán la consideración de rendimientos de la actividad económica, con independencia de que para su desarrollo aquellos cuenten o no con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión y que para su ordenación utilicen o no personal empleado con contrato laboral y a jornada completa
En el caso de que los consultantes no hayan llevado a cabo labores de urbanización o de cualquier otro tipo sobre el terreno que impliquen la realización de una actividad económica de promoción inmobiliaria, la transmisión del mismo generará una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, por lo que su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la de ganancia o pérdida patrimonial (artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto)
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004 art. 25 y 31