La tributación en ITP/AJD se determina conforme al artículo 4 TRLITPAJD: un único acto jurídico genera una sola cuota, pero cuando un mismo documento contiene múltiples convenciones sujetas al impuesto se devengan derechos separados para cada una, salvo disposición expresa en contrario. Las transmisiones patrimoniales onerosas inter vivos de bienes y derechos tributan como transmisiones (art. 7.1.A), mientras que los excesos de adjudicación solo cotizan si no derivan del cumplimiento de las normas civiles tasadas (art. 7.2.B). Los documentos notariales registrables no sujetos a Sucesiones/Donaciones cotizan además al tipo aprobado por la CCAA conforme a la Ley 21/2001.
Hechos
La comunidad de propietarios consultante presenta una división horizontal compuesta por 6 pisos y 8 locales comerciales de los cuales cuatro pertenecen en pro indiviso a seis propietarios. Pretenden realizar una agrupación de las cuatro fincas que están en pro indiviso, seguido de una división de dicha finca resultante de la agrupación, en cinco fincas. Posteriormente se quieren adjudicar cada una a un propietario en función de su participación y a uno de los copropietarios por un valor mayor del que le corresponde, éste compensaría en dinero al copropietario al que no se le va a adjudicar ningún inmueble.
En la medida que corresponda se modificarían los coeficientes de participación de las cinco fincas resultantes.
Se procede a autorizar el cerramiento y cubierta de la terraza, elemento común, pero de uso y disfrute exclusivo del ático. Como consecuencia de ello se modifican los coeficientes de participación de las seis viviendas del edificio, aumentando el coeficiente de la sexta planta y disminuyendo las otras cinco viviendas.
Cuestión planteada
Tributación de las distintas operaciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
Conforme al artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria "Los sujetos pasivos y demás obligados tributarios podrán formular a la Administración consultas debidamente documentadas respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda", por lo que la competencia de esta Dirección General en cuanto a la contestación de las referidas consultas se limita al aspecto tributario de los antecedentes y circunstancias expuestos por los contribuyentes, no alcanzando, en ningún caso, a los efectos o consecuencias de cualquier otro orden, civil, registral, etc., que puedan derivarse de los referidos hechos.
Para determinar la tributación de las operaciones expuestas, debe tomarse como punto de partida lo dispuesto en el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), que estipula que “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.".
El artículo 7 del TRLITPAJD, establece en su apartado 1 que “son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
…
2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:
B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones.”.
A su vez el artículo 31.2 del mismo texto legal, establece que:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”.
El artículo 70 del reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), establece reglas especiales de fijación de la base imponible en el gravamen de Actos Jurídicos Documentados:
“1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.
2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno
3. En las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente.”.
Por otra parte el artículo 61 del mismo texto legal dispone lo siguiente:
“1. La disolución de comunidades que resulten gravadas en su constitución, se considerará a los efectos del impuesto como disolución de sociedades, girándose la liquidación por el importe de los bienes, derechos o porciones adjudicadas a cada comunero.
2. La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.”.
Debe destacarse la escueta descripción de los hechos, por lo que la contestación tampoco puede ser muy precisa; una vez hecha la anterior advertencia, parece que se van a dar varias convenciones:
- De la escueta descripción de los hechos parece que nos encontramos ante una declaración de obra nueva y una nueva división horizontal por la unificación de los cuatro locales que posteriormente se convierte en cinco y que tributarán ambas por el concepto de actos jurídicos documentados.
- Por otra parte los seis comuneros de los cuatro locales que se van a convertir en cinco, partiendo de que la comunidad de bienes no realiza actividades empresariales, pues nada dicen respecto al tema, deberán tributar por el concepto de actos jurídicos documentados por la disolución de dicha comunidad de bienes, sin que tengan que tributar por transmisiones patrimoniales onerosas por no haber excesos de adjudicación ya que en la disolución de la comunidad de bienes se va a adjudicar un local a cada propietario en función de sus coeficientes de participación, salvo a uno de ellos que no va se le va a adjudicar ningún local y le compensa con dinero el comunero que ha recibido un exceso de adjudicación.
- Respecto a la reasignación de coeficientes cabe señalar que la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del reglamento del impuesto, es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos ya han tributado; respecto al aumento de coeficientes por el cerramiento de la terraza, tampoco tributará, ya que el piso no puede aumentar la superficie al ser la terraza un bien común de la comunidad aunque sea de uso privativo de ese inmueble.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 61 y 70. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 4, 7 y 31-2