Los rendimientos derivados del arrendamiento de local de negocio califican como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF) y resulta de aplicación la reducción del 40 % prevista en el art. 23.3 LIRPF cuando el período de generación supera dos años, siempre que no constituyan actividad económica por falta de cumplimiento de los requisitos del art. 27.2 LIRPF. La reducción opera sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario en la declaración del IRPF correspondiente.
Hechos
La consultante es copropietaria de un local arrendado. En diciembre de 2013 se produce la resolución del contrato de arrendamiento existente entre los propietarios y el arrendatario y la firma de un nuevo contrato con otro arrendatario. Este nuevo arrendatario, como precio por la resolución del anterior contrato de arrendamiento, satisface una determinada cantidad tanto a los propietarios del local como al anterior arrendatario.
Cuestión planteada
Si a la cantidad recibida por la consultante le resulta de aplicación la reducción del 40 por ciento prevista para los rendimientos del capital inmobiliario con periodo de generación superior a dos años.
Contestación
La presente contestación se realiza partiendo de la premisa de que la actividad de arrendamiento de local de negocio no constituye una actividad económica por no cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El artículo 21 de la Ley del Impuesto define los rendimientos del capital como la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
Añade este precepto, en su apartado 2, que en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital:
a) Los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
b) Los que provengan del capital mobiliario y, en general, de los restantes bienes o derechos de que sea titular el contribuyente, que no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
Por su parte, el artículo 22 considera rendimientos del capital inmobiliario procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
El artículo 23.3 de la misma Ley establece que los rendimientos netos del capital inmobiliario con un periodo de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 40 por ciento.
En su desarrollo, el artículo 15 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), dispone lo siguiente:
“1. A efectos de la aplicación de la reducción prevista en el artículo 23.3 de la Ley del Impuesto, se consideran rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo:
a) Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
2. Cuando los rendimientos del capital inmobiliario con un período de generación superior a dos años se perciban de forma fraccionada, sólo será aplicable la reducción del 40 por ciento prevista en el artículo 23.3 de la Ley del Impuesto, en caso de que el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, la cantidad percibida por la consultante como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento tendrá la calificación de rendimiento del capital inmobiliario, sin que resulte de aplicación la reducción del 40 por 100 al no tener cabida dentro de los supuestos recogidos en el artículo 15 del Reglamento del Impuesto para ser calificada como renta obtenida de forma notoriamente irregular en el tiempo ni un periodo de generación superior a dos años.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 21 a 23; RIRPF, RD 439/2007, artículo 15.