La transmisión de la vivienda genera ganancia o pérdida patrimonial en el vendedor, cuantificada por diferencia entre valor de adquisición (actualizado mediante coeficientes oficiales) y valor de transmisión (precio real o valor de mercado si fuera superior), ambos netos de gastos y tributos inherentes. La ganancia se integra en base imponible del ahorro tributando al 18% (o al tipo de la Comunidad Autónoma), mientras que las pérdidas se compensan primero contra otras ganancias del mismo ejercicio y después en los cuatro años siguientes. La tributación dependerá de si la vivienda califica como habitual a efectos de la exención por reinversión.
Hechos
La consultante y su cónyuge adquirieron una vivienda en noviembre de 2004, que pasó a constituir su vivienda habitual en enero de 2005. El 16 de mayo de 2006 suscribieron el convenio regulador de divorcio, en el que se hacía constar que se mantendría la situación de condominio en tanto no se resolviese que se hacía con la vivienda, venderla a un tercero o adjudicarla a uno de ellos con la consiguiente compensación en metálico. El 31 de octubre de 2006 se dictó sentencia de divorcio, sin haberse resuelto la situación del condominio de la vivienda. En la actualidad se plantean venderla a un tercero, al no poder hacer frente ninguno de ellos, de forma individual, a la hipoteca y los gastos de la vivienda, y no ser posible mantener la convivencia en la misma vivienda.
Cuestión planteada
Consecuencias fiscales de la venta.
Contestación
1. La transmisión de la vivienda generará en sus titulares una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto. El valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Al tratarse de un bien inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización que apruebe la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúe la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La ganancia o pérdida patrimonial calculada en la forma expuesta se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto. Si se obtiene una ganancia patrimonial tributará al 18 por 100 (11,1 por 100 estatal y 6,9 por 100 autonómico o complementario). Si se obtiene una pérdida patrimonial deberá compensarse, en primer lugar, con ganancias patrimoniales a integrar en la base imponible del ahorro que se hubieran generado en el periodo impositivo, y si el saldo fuera insuficiente o no se hubieran generado tales ganancias patrimoniales, se compensará en los cuatro años siguientes, en la misma forma indicada.
2. La definición de vivienda habitual, tanto a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación como de la exención por reinversión, se recoge en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), que establece lo siguiente:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
Por tanto, en el caso de que la consultante hubiera practicado deducción por la adquisición de la vivienda, que ha constituido su residencia habitual desde enero de 2005, aunque el cambio de residencia se efectúe antes de que transcurra el plazo de tres años, podría consolidar las deducciones practicadas debido a la concurrencia de una de las circunstancias exonerantes del cumplimiento de dicho plazo, como es la separación matrimonial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 49; RIRPF RD 439/2007, Art. 54