El saldo de la cuenta vivienda puede aplicarse indistintamente a adquisición y rehabilitación de la misma vivienda habitual, sin limitación de porcentaje ni restricción entre inversiones, siempre que la vivienda cumpla el requisito de residencia continuada mínima de tres años y se acredite el pleno dominio (total o compartido). La deducción se practica anualmente en función de las cantidades efectivamente satisfechas en cada ejercicio, sin prorrateo obligatorio entre conceptos ni plazo máximo de ejecución.
Hechos
El consultante pretende destinar el saldo de su cuenta vivienda a adquirir un determinado porcentaje de la propiedad de la que sería su vivienda habitual y a cubrir la totalidad del coste de rehabilitación de la misma.
Cuestión planteada
Si puede emplear el saldo de su cuenta vivienda a cubrir ambas inversiones, adquisición y rehabilitación, o solo una de estas. Si con ello pudiera cubrir la totalidad del coste de la rehabilitación o solo un determinado porcentaje. Plazo para realizar las operaciones.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 y disposición transitoria decimotercera, letra c), de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, en su punto 1, dispone que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo concurrencia de determinadas circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda en un plazo inferior.
Por tanto, para considerar una vivienda como habitual se requiere que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque este fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Ello, con independencia de la forma en que se financia, su estado civil y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Por su parte, el artículo 55.5 del RIRPF establece aquellos supuestos en los que las obras llevadas a cabo tienen la consideración de rehabilitación a efectos de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Conforme a ello, el consultante podrá practicar la deducción en función de las cantidades que en cada ejercicio destine a adquirir una determinada parte indivisa del pleno dominio de la vivienda que constituya o vaya a constituir su residencia habitual, debiendo cumplir el requisito de permanencia contenido en el artículo 54 del RIRPF, para que alcance el carácter de vivienda habitual.
Igualmente podrá practicar la deducción en función de las cantidades que satisfaga por las obras que tengan la consideración de rehabilitación de su vivienda habitual, siempre y cuando el porcentaje que cubra del coste de dichas obras no sea superior al porcentaje que ostente sobre la titularidad de la vivienda.
En el caso concreto planteado, si el consultante adquiriera el 1 por ciento de la vivienda, teniendo la consideración de habitual tendrá derecho a practicar la deducción en función del 1 por ciento de las cantidades que satisfaga del coste de las obras de rehabilitación, aunque soporte un porcentaje superior o la totalidad de dichas obras.
Respecto a la posible materialización del saldo de su cuenta vivienda en sufragar las presentes inversiones, hay que señalar los siguientes extremos:
La regulación de las cuentas vivienda, en desarrollo del artículo 68.1.1º de la LIRPF, se recoge en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, el cual establece los requisitos de formalización y disposición de las mismas:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
a) Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas.
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
c) Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto, sin tomar en consideración a estos efectos la cuantía de la base imponible del contribuyente correspondiente al período impositivo en que se adquiera o rehabilite la vivienda o a los períodos impositivos posteriores.
(…).”
Los requisitos exigidos en la regulación de las cuentas vivienda han de entenderse de forma estricta. La inversión en plazo, para consolidar las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda, comporta el deber de materializar la totalidad de su saldo en la primera adquisición o construcción de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente o en la rehabilitación de su vivienda habitual dentro del plazo de los cuatro años siguiente a su apertura, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo.
Todo saldo de la cuenta vivienda destinado a otro fines, materializado fuera de plazo o invertido en la adquisición o construcción de una vivienda que finalmente no alcance la consideración de vivienda habitual del contribuyente hay que entenderlo destinado a fines diferentes. En cualquiera de los tres supuestos, ello originará la pérdida del derecho a las deducciones practicadas, en la proporción que corresponda; sin que, en caso alguno, exista posibilidad de exonerar el reintegro de las cantidades indebidamente deducidas.
El plazo para materializar el saldo de la cuenta vivienda concluirá al cumplirse el cuarto año desde su apertura. Dicho plazo es improrrogable, ya que la regulación normativa de la cuenta vivienda no admite posibilidad alguna de ampliación, como tampoco posibilita el exonerar del reintegro de las cantidades deducidas cuando se incumple cualquier requisito de materialización.
Conforme a ello, podrá sufragar los costes por ambos conceptos, adquisición y rehabilitación, con el saldo de su cuenta vivienda (manteniendo así el derecho a las deducciones practicadas en su momento), siempre y cuando lo materialice dentro de los cuatro años desde el día de su apertura; reiterando que la parte que de dicho saldo materialice en cubrir el coste de las obras consideradas de rehabilitación tendrá que corresponderse con el porcentaje de titularidad que ostente de la vivienda. De destinar parte del saldo a cubrir un mayor porcentaje del coste de rehabilitación, el exceso se entenderá destinado a otros fines, debiendo proceder a regularizar su situación tributaria en los términos que dispone el artículo 59 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68-1-1º; RD 439/2007 Arts. 54-1, 56 y 59