La transmisión del solar genera ganancia patrimonial cuantificada como diferencia entre valor de adquisición y transmisión conforme a los artículos 35-36 LIRPF. El valor de adquisición, determinado por las normas de Sucesiones y Donaciones al ser adquisición a título lucrativo, se actualiza mediante coeficientes oficiales hasta la fecha de enajenación; del valor de transmisión se deducen los gastos inherentes. Si la adquisición fue anterior a 31.12.1994, resulta aplicable la reducción transitoria de la disposición novena LIRPF sobre la parte de ganancia generada hasta 20.01.2006, mediante la aplicación del coeficiente 11,11% anual por años de permanencia que excedan dos, calculado proporcionalmente por días.
Hechos
La consultante pretende enajenar un solar adquirido por herencia en el año 1963 que va a generar una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Tributación de la ganancia patrimonial.
Contestación
La transmisión del solar generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto. El valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, que al haber sido a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.
Al tratarse de un bien inmueble, este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año en que se efectúe la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Por tanto, si el solar no está afecto a una actividad económica o ha sido desafectado con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, resultaría aplicable lo dispuesto en la citada disposición transitoria novena a la ganancia patrimonial obtenida. Para su aplicación resulta determinante conocer la fecha de adquisición.
La fecha de adquisición del solar será la de adquisición por herencia del mismo, según las normas del Código Civil. La misma se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.
La ganancia patrimonial resultante se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100 (11,1 por 100 estatal y 6,9 por 100 autonómico o complementario).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 35, 36, 49, DT 9