La amortización deducible en rendimientos de capital inmobiliario por usufructo vitalicio adquirido a título oneroso se determina aplicando el 3% anual sobre el coste de adquisición satisfecho (precio de compra más gastos y tributos inherentes), sin límite temporal. Esta deducción resulta de aplicar el artículo 14.3.b del RD 439/2007, que establece el porcentaje fijo del 3% para derechos vitalicios, a diferencia del régimen de amortización de inmuebles (limitado al 3% anual sobre valor catastral de la construcción).
Hechos
El contribuyente ha adquirido mediante compraventa el derecho de usufructo vitalicio sobre un inmueble. En la actualidad, ha destinado el inmueble al arrendamiento.
Cuestión planteada
Amortización deducible a efectos de la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario.
Contestación
Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…).
3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho.
La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:
a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.
b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento”.
Por tanto, en el caso planteado, en el que el derecho de usufructo vitalicio se ha adquirido a título oneroso (por compraventa), el usufructuario del inmueble podrá deducirse como amortización anual el 3 por ciento del importe satisfecho por la adquisición del usufructo más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 23.
RIRPF, RD 439/2007, Artículo 14