Un loft puede calificarse como vivienda habitual a efectos del IRPF si se acondiciona y destina efectivamente a residencia permanente del contribuyente durante al menos tres años. Bajo esta condición, resultan aplicables tanto la exención por reinversión —siempre que la vivienda transmitida también ostentase la consideración de habitual en el momento de su enajenación— como la deducción por inversión, esta última sujeta a las limitaciones generales derivadas de la existencia de viviendas habituales previas.
Hechos
El consultante está interesado en la adquisición de un loft con la finalidad de destinarlo a vivienda habitual. En el registro de la propiedad figura como local y dispone de una licencia de primera ocupación como edificio empresarial. Pretende financiar su adquisición con el importe obtenido de la venta de su actual vivienda habitual y con un préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención por reinversión y practicar deducción por inversión en vivienda habitual por la adquisición del loft.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual está regulada en los artículos 69.1 y 79 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10) (en adelante TRLIRPF), desarrollados por los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF), aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de Julio (BOE de 4 de Agosto), mientras que la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en los artículos 36 del TRLIRPF y 39 del Reglamento.
Tanto la práctica de la deducción como la aplicación de la exención exigen que la inversión se destine a la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente. El artículo 53.1 del RIRPF recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que: “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, siempre que además, sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Conforme con dicha definición dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad, siempre que esté acondicionada o sea susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reúna los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
Las edificaciones que vienen denominándose “Loft” son, según la normativa del sector, espacios destinados a actividad industrial o económica. No obstante, si el consultante destinara dicho espacio a residencia habitual, acondicionándolo como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establece la normativa del IRPF para las viviendas habituales, y con las mismas condiciones y limitaciones exigidas con carácter general. En especial, el consultante deberá tener en cuenta que:
- Para poder aplicar la exención por reinversión es necesario no sólo que la nueva vivienda adquirida acceda a la consideración de vivienda habitual, sino también que la vivienda transmitida tenga tal consideración en el momento de su venta, lo que requeriría que en tal fecha constituyera la residencia habitual del contribuyente.
- En este supuesto, al haber existido al menos, una vivienda habitual precedente, la práctica de la deducción por la nueva vivienda habitual estará condicionada por la aplicación del punto 2º del artículo 69.1 del TRLIRPF, el cual dispone: “2º. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004: Arts. 39 y 53 ; TRLIRPF RDLg 3/2004: Arts. 36 y 69.1.