Las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles en comunidad de bienes se califican como rendimientos del capital inmobiliario y se atribuyen a cada comunero en proporción a su titularidad jurídica acreditada sobre los bienes, conforme al artículo 11.3 LIRPF. En ausencia de prueba de participación diferente, la Administración puede presumir titularidad conjunta por partes iguales entre los seis comuneros (padre e hijos), siendo aplicables las normas civiles sobre comunidad de bienes para determinar cuotas participativas. La naturaleza de la renta atribuida a cada comunero será la de rendimientos del capital inmobiliario, sin considerar la comunidad como sujeto pasivo independiente.
Hechos
Un padre y sus cinco hijos poseen un total de cinco naves industriales dedicadas al alquiler a terceros. Una de las naves es de titularidad plena del padre, en otras dos el padre es el usufructuario y los hijos los nudos propietarios, y las otras dos naves son propiedad exclusiva de los hijos en proindiviso.
Cuestión planteada
Cómo deben atribuirse las rentas derivadas del arrendamiento de los citados inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el padre y sus cinco hijos.
Contestación
Las comunidades de bienes no constituyen contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen las rentas generadas en la entidad, tal como establece el artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El artículo 88 del mismo texto legal añade que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios o comuneros.
Al no indicarlo expresamente en el escrito de consulta, para su contestación se parte de la hipótesis de que el arrendamiento de los inmuebles genera rendimientos del capital inmobiliario, por no concurrir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la LIRPF.
Por otro lado, la individualización de rentas se encuentra recogida en el artículo 11 de la LIRPF, que, en su apartado 1, dispone que:
“1. La renta se entenderá obtenida por los contribuyentes en función del origen o fuente de aquella, cualquiera que sea, en su caso, el régimen económico del matrimonio”.
Los apartados siguientes del citado artículo 11 recogen las reglas de individualización de los rendimientos y ganancias y pérdidas patrimoniales, siendo en el apartado 3 donde se regulan las reglas de individualización de los rendimientos del capital, configurándolas de la siguiente forma:
“3. Los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes que sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la Administración.
En su caso, serán de aplicación las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidos en las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, así como en los preceptos de la legislación civil aplicables en cada caso a las relaciones patrimoniales entre los miembros de la familia.
La titularidad de los bienes y derechos que conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, sean comunes a ambos cónyuges, se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.
Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal u otros de carácter público.”
Conforme con todo lo expuesto, los rendimientos correspondientes al arrendamiento de los inmuebles objeto de consulta, procederá atribuirlos de acuerdo con la titularidad jurídica de los mismos, es decir, de acuerdo con el tanto por ciento que corresponda a cada uno de los propietarios.
En el caso de los dos inmuebles en que la propiedad está dividida entre nudo propietario y usufructuario, se debe señalar que conforme al artículo 467 del Código Civil, "el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa".
Por su parte, el artículo 471 del mismo código establece que "el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados (...)".
Esta atribución al usufructuario de todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados comporta que será a él a quien corresponderá la atribución de los rendimientos de capital derivados del arrendamiento, no a los nudos propietarios.
Por último, durante los periodos en que los inmuebles estén desocupados, procederá la imputación de rentas inmobiliarias conforme a lo previsto en el artículo 85 de la LIRPF, que establece lo siguiente:
“1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.
En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores, el porcentaje será del 1,1 por ciento.
Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de esta Ley.
Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.
(…)”.
De acuerdo con dicho precepto, los propietarios de los inmuebles deberán imputar la renta correspondiente según su porcentaje de participación en los mismos. En el caso de los dos inmuebles en los que existen derechos reales de disfrute, la renta computable correspondería al titular del derecho real de usufructo, es decir, al usufructuario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 8, 11 y 85.