La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años desde la fecha de transmisión, pudiendo efectuarse sucesivamente. Alternativamente, genera derecho a exención la reinversión en vivienda habitual adquirida en los dos años anteriores a la transmisión. Si la reinversión no se realiza en el mismo ejercicio, es obligatoria la constancia en la declaración del impuesto de la intención de reinvertir en los plazos y condiciones señalados.
Hechos
El consultante, como consecuencia de un traslado laboral, adquirió en septiembre de 2009 una vivienda en Madrid que pasó a ser su nueva vivienda habitual. Su anterior vivienda habitual, ubicada en Orense y donde residía anteriormente ha sido vendida en julio de 2011, teniendo la intención de reinvertir íntegramente el importe obtenido por dicha venta en la amortización de la hipoteca suscrita para la adquisición de su nueva vivienda habitual de Madrid.
Cuestión planteada
Plazo del que dispone para reinvertir la cantidad obtenida por la transmisión de su antigua vivienda habitual en la nueva previamente adquirida y poder beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo, entre las que se encuentra, como en el caso planteado por el consultante, el traslado laboral. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del RIRPF, en cuyo apartado 4, se establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 41 del RIRPF, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual. La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
En el caso planteado en la consulta, la nueva vivienda que pasa a tener la consideración de habitual se adquiere en septiembre de 2009, es decir, dentro de los dos años anteriores a la transmisión de la anterior vivienda habitual que se produce en julio de 2011. Por lo tanto, se cumplen los requisitos exigidos en el artículo 41 del RIRPF, en cuanto a las fechas de adquisición y transmisión de la vivienda habitual.
De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, cuando se adquiera la nueva vivienda habitual con anterioridad a la transmisión de la precedente, la exención por reinversión se aplicará en función del importe que, del total obtenido por la venta de la anterior vivienda habitual, sea destinado a satisfacer el precio pendiente de pago en ese momento de la nueva habitual, incluyendo la amortización de la financiación ajena empleada en su adquisición.
Es decir, la exención por reinversión se podrá aplicar en función de la cuantía que, del importe total obtenido por dicha venta (y no sólo de la ganancia patrimonial generada), invierta, dentro de los dos años posteriores a la citada venta, en satisfacer el precio de adquisición de la nueva vivienda habitual que se encuentre pendiente de pago en ese momento (en la fecha de venta de la precedente habitual), incluyendo la financiación ajena (pendiente) empleada en su adquisición. Conforme con lo señalado, el consultante deberá efectuar la reinversión del importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual, de una sola vez o sucesivamente, en el plazo de los dos años siguientes a la fecha de transmisión de dicha vivienda, es decir, hasta julio de 2013.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículos 33 y 38; RIRPF, RD 439/2007, Artículos 41 y 54.