La DGT confirma que cada vivienda resultante de una división puede considerarse como unidad independiente a efectos del cómputo del número mínimo de diez viviendas exigido por el régimen especial del artículo 53 TRLIS, siempre que no supere los 135 metros cuadrados de superficie construida y se cumplan el resto de requisitos (permanencia mínima siete años, contabilización separada por inmueble, proporción mínima del 55% de rentas de arrendamiento). La aplicación de los beneficios fiscales (bonificación de rentas) está condicionada al cumplimiento simultáneo de todos estos requisitos y a la caracterización de la actividad como arrendamiento de vivienda conforme a la Ley 29/1994.
Hechos
La entidad consultante es propietaria de cuatro viviendas con las siguientes características: superficie de cada parcela 300 metros cuadrados; 300 metros cuadrados edificables; 3 plantas; y ocupación en planta 100 metros cuadrados.
Ante la dificultad de arrendar viviendas de estas características por su excesivo tamaño y reducido mercado, y consciente de la demanda generalizada de viviendas de menor superficie, se plantea la posibilidad de acondicionar interiormente los inmuebles para obtener de cada uno de ellos seis viviendas completamente independientes, con baño, cocina y uno o dos dormitorios, de aproximadamente 35-50 metros cuadrados de superficie, considerándose que se cumplirían todos los requisitos de habitabilidad al disponer de todos los servicios necesarios propios de una vivienda.
Estos inmuebles serían aportados a una sociedad de nueva constitución, cuya actividad económica principal consistirá en el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, constituida al amparo de lo establecido en el capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Cuestión planteada
1. Consideración de cada una de las viviendas resultantes, de superficie siempre inferior a 135 metros cuadrados, como viviendas independientes, al objeto de entender que se alcanza el número mínimo de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento, de conformidad con los requisitos establecidos en el régimen especial del capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
2. En consecuencia, aplicación de los beneficios fiscales establecidos en dicho régimen especial a las rentas obtenidas por la sociedad derivadas del arrendamiento de las citadas viviendas, supuesto el cumplimiento del resto de los requisitos para la aplicación del régimen especial.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, estableciendo el artículo 53 que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 10.
b) Que la superficie construida de cada vivienda no exceda de 135 metros cuadrados.
c) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos siete años. Este plazo se computará:
(…)
d) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
e) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) anterior, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 54.1 de esta Ley.
(…)”
El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, señala que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. De acuerdo con ello, en la medida en que la edificación arrendada u ofrecida en arrendamiento responda a esta definición, y se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, será válida a efectos de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
En el caso especificado en el escrito de consulta se plantea la posibilidad de acondicionar interiormente unos inmuebles, para obtener de cada uno de ellos seis viviendas completamente independientes, con baño, cocina y uno o dos dormitorios, de aproximadamente 35-50 metros cuadrados de superficie. En la medida, como se ha comentado, que las edificaciones resultantes respondan a la definición del artículo 2.1 de la Ley 29/1994, y los contratos formalizados cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, serán válidas a efectos de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Por otra parte, como ya se ha señalado, podrán acogerse a este régimen especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido cualquiera que sea el negocio jurídico por el cual se haya adquirido dicha vivienda, como puede ser la adquisición mediante una aportación no dineraria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53