La operación está exenta del IVA conforme al artículo 20.Uno.22º LIVA si se configura como segunda o posterior entrega de edificación terminada. Constituye primera entrega —y por tanto sujeta— cuando la transmite el promotor y la edificación no ha sido utilizada ininterrumpidamente durante dos años por el propietario/titular de derechos reales o arrendatario sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien realizó esa utilización. La exención procede descartando previamente la calificación de primera entrega y acreditando que el inmueble ya ha circulado después de su terminación y cumplido el plazo/régimen de utilización previsto legalmente.
Hechos
Dos personas físicas que están interesadas de la adquisición de una vivienda directamente al promotor de la misma y construida hace 6 años que ha estado alquilada a cinco personas distintas de forma no continuada durante un período superior a dos años.
Cuestión planteada
Cuestionan acerca de si dicha adquisición estaría exenta o no del impuesto.
Contestación
1.- De conformidad con el artículo 20.Uo.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29 de diciembre):
“Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
(…)
22ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…)”.
Tal y como se ha puesto reiteradamente de manifiesto por este Centro Directivo (véase, por todas, la contestación dada a la consulta tributaria de referencia V2892-14, de 29 de octubre), para determinar si la operación descrita en el cuerpo de la consulta está exenta o no, deberá discernirse antes si nos encontramos ante una primera entrega o bien ante una segunda o posterior.
Así, se considerará primera entrega cuando se den las siguientes circunstancias:
1º) Que la edificación se entregue por el promotor.
2º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
3º) Que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
A este respecto debe igualmente mencionarse el criterio sentado por este Centro Directivo (véase, por todas, la contestación a la consulta de referencia V1960-08, de 28 de octubre) según el cual el plazo de dos años que menciona la Ley se refiere al tiempo de utilización de la vivienda, por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o arrendatarios sin opción de compra. Esta utilización sólo puede producirse respecto de inmuebles que tengan la consideración de bienes de inversión, no de existencias.
De acuerdo con el escrito de la consulta, el inmueble que interesa adquirir ha estado durante un período superior a 2 años destinado al arrendamiento aunque haya estado alquilado a cinco personas distintas de forma no continuada lo cual determina que la transmisión que del mismo se produjera no tendría la condición de primera transmisión y, por tanto, la operación estaría sujeta aunque exenta del impuesto.
Lo anterior debe entenderse, en cualquier caso, sin perjuicio de la tributación que correspondiese por el concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20