La compra de vivienda contigua destinada a ampliación de la residencia habitual reúne la condición de "adquisición de vivienda" conforme al artículo 55.1.1º RIRPF, siendo deducible tanto el coste de adquisición como los gastos de obras de ampliación (incluidos intereses hipotecarios, si los hay) hasta la base máxima de 9.040 euros anuales del artículo 68.1 LIRPF, siempre que el contribuyente acredite el nexo causal entre la compra y la intención de ampliar la vivienda habitual.
Hechos
El consultante y su cónyuge adquieren en 2011 el piso contiguo a su vivienda habitual con la intención de ampliarla. Cancelan el préstamo hipotecario que la gravaba concediéndoseles uno nuevo de mayor importe que permite financiar también el coste de la que adquieren.
Cuestión planteada
Derecho a deducir por la compra de la vivienda y por los gastos de las obras de ampliación.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF; siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
En su segundo párrafo añade: “la base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
El artículo 55.1.1º del Reglamento del Impuesto asimila dos actuaciones a la adquisición de vivienda, su construcción y su ampliación, en concreto: “Ampliación de vivienda, cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año.”
Por tanto, la compra del piso contiguo a la vivienda habitual con la finalidad de ampliar esta tendrá la consideración de adquisición de vivienda, siendo susceptibles de deducción los costes relacionados con dicha adquisición. A su vez, los costes de las obras de ampliación y demás gastos asociados a esta, en los términos contenidos en el artículo 55.1 transcrito, tendrán la condición de deducibles en concepto de adquisición de vivienda. El contribuyente habrá de poder probar dicho hecho por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a su requerimiento.
Conforme a lo anterior, cuando la inversión se realiza utilizando financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando la misma.
En el caso de sustituir un préstamo hipotecario, que financia en su totalidad la adquisición de la vivienda, por otro –en su caso de mayor importe– no cabe entender que en ese momento finaliza la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de deducción en la cuota, sino que se produce la simple modificación de las condiciones de financiación inicialmente pactadas. En la medida que el principal del nuevo préstamo se destine a financiar la adquisición de la vivienda, tanto en aquella parte que venga a sustituir al préstamo anterior como, en el presente supuesto, en la que cubra los costes vinculados a la ampliación conforme se ha indicado, tendrán la consideración de deducibles, en los términos que establece la norma.
En particular, tendrán la consideración de deducibles las cantidades que por dicho préstamo se satisfagan –amortización del capital, intereses y gastos asociados, bien sean por su constitución, cancelación u otros, así como por los gastos ocasionados en la cancelación del préstamo originario–. Si el préstamo financiase también otras inversiones que no tengan la consideración de adquisición de vivienda las cantidades satisfechas que proporcionalmente se correspondan a estos no tendrán la consideración de deducibles.
En particular, tendrán la consideración de deducibles por los gastos ocasionados en la cancelación del préstamo originario y los ocasionados con motivo del nuevo préstamo de mayor importe, en la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte que financia la vivienda ampliada.
Las cuotas de amortización del nuevo préstamo hipotecario, tanto en la parte que se corresponde con el préstamo anterior como en la parte vinculada con la ampliación, junto a sus correspondientes intereses, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68-1-1º; RD 439/2007 Art. 55-1-1º