La transmisión de las parcelas genera ganancia o pérdida patrimonial calculada por diferencia entre valor de adquisición (precio real más inversiones, mejoras y gastos inherentes a la adquisición, actualizado por coeficientes legales) y valor de transmisión (precio real o valor de mercado si este fuera superior, menos gastos y tributos de enajenación). Los costes de urbanización satisfechos mediante entrega de terrenos constituyen mejora integrada en el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida. La operación requiere ausencia de vinculación según artículo 16 LIS para que no se apliquen normas de operaciones vinculadas.
Hechos
El consultante y su hermano son propietarios en proindiviso de unos terrenos en Alicante, los cuales aportaron a una agrupación de interés urbanístico para así llevar a cabo el proceso de urbanización con una promotora valenciana, al amparo de lo previsto en la Ley de 15 de noviembre de 1994, de la Generalitat Valenciana. Con dicha empresa se firmó un convenio urbanístico, según el cual el proceso de urbanización será el siguiente.
-Realización del Programa de Actuación Integrada.
-Realización del proyecto de urbanización.
-Realización del proyecto de reparcelación.
Una vez terminada la reparcelación, se procederá a inscribir en el registro de la propiedad las parcelas resultantes a nombre de cada uno de los hermanos. El consultante entregará a la promotora terrenos a cambio de la asunción por esta de los costes de urbanización que corresponden a las parcelas adjudicadas.
Tras la reparcelación, la empresa constructora tiene cuatro años para llevar a cabo las obras.
El consultante va a proceder a la venta de 10.000 metros cuadrados de parcelas.
Cuestión planteada
Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la operación de venta de las parcelas.
Fecha de adquisición de la mejora.
Contestación
La presente contestación se formula bajo la hipótesis de que efectivamente no exista vinculación en los términos previstos en el artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE de 11 de marzo), entre el consultante y la entidad urbanizadora o la promotora a la que piensa transmitir los terrenos.
La transmisión de las parcelas referidas en el escrito de consulta supondrá la existencia de una ganancia o pérdida patrimonial al producir una variación en el valor del patrimonio del consultante puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en la composición de aquel (artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, BOE de 10 de marzo).
De la misma forma, la entrega por el consultante de determinados terrenos a cambio de la asunción por parte de la empresa promotora de los costes de urbanización que le correspondían satisfacer a aquel, habrá constituido una ganancia o una pérdida patrimonial.
El cálculo de la primera ganancia o pérdida patrimonial mencionada, objeto de esta consulta, se realizará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32 del mismo texto legal, por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del terreno.
Según lo establecido en el artículo 33 de dicho texto refundido, el valor de adquisición estará formado por el importe real por el que la adquisición se hubiese efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
El referido valor de adquisición se actualizará, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezca en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado en los términos previstos en el art. 33.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto.
El art. 33.3 del mismo texto legal establece que el valor de transmisión será el importe real de la enajenación que se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este.
Los costes de urbanización satisfechos mediante la entrega de terrenos constituyen una mejora, a efectos del cálculo de la ganancia o la pérdida patrimonial que la venta pudiera generar, debiendo distinguirse, según el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto, la parte del valor de transmisión que corresponde a cada componente del valor de adquisición.
Este desglose del valor de transmisión debe realizarse en función del valor normal de mercado del terreno y de la mejora en el momento de la enajenación, valores que pueden acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho y que corresponderá valorar a los órganos de la Administración Tributaria en sus actuaciones de comprobación e investigación.
Por su parte, la disposición transitoria 9ª de la Ley del texto refundido de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que se reducirán aplicando sobre el importe de las mismas el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contados desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras, respectivamente, hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
La fecha de adquisición de la mejora realizada sobre las parcelas objeto de transmisión será aquella en la que efectivamente se haya producido la transmisión de los terrenos propiedad del consultante a cambio de la asunción por la empresa promotora de los costes de urbanización que corresponden a las parcelas adjudicadas.
La presente contestación se ha formulado con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta. No obstante debo informarle que actualmente se encuentra en tramitación el Proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Este Proyecto da nueva redacción, en su disposición final primera, a la anteriormente mencionada disposición transitoria novena, resultando de aplicación a las transmisiones que se efectúen en el ejercicio 2006. De aprobarse en los sus términos actuales, quedaría sujeta al Impuesto una parte de la ganancia patrimonial obtenida en este ejercicio: la que proporcionalmente corresponda, respecto de todo el periodo de permanencia del inmueble en su patrimonio, al periodo comprendido entre el 20 de enero y la fecha de transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RD Leg. 3/2004, arts. 31, 32 y 33; TRLIS RD Leg. 4/2004, art. 16