La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que ambas viviendas —transmitida y adquirida— ostenten la condición de habitual, entendida como residencia durante plazo continuado mínimo de tres años. Cuando la vivienda se adquirió por donación, el cómputo del plazo de habitualidad se inicia desde la aceptación de la donación (no desde su otorgamiento), conforme al Código Civil. La reinversión del importe íntegro de la transmisión en la nueva adquisición es condición sine qua non, con minoración por saldo pendiente de financiación ajena en su caso.
Hechos
La consultante reside desde el año 2002 en una vivienda que le fue regalada de palabra por su madre, vivienda en la que está empadronada desde esa fecha junto con su esposo e hijo. En mayo de 2007 tuvieron que cambiar su residencia a Tenerife, donde están en trámites de comprar una vivienda y transmitir la anterior. Por este motivo han formalizado notarialmente la donación en febrero de 2009 para poderla transmitir con posterioridad.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
Los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido, de la vivienda, de acuerdo con lo previsto en los artículos 33, 38 y 68.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (B.O.E. de 29 de noviembre).
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 de la Ley del Impuesto, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), según el cual:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
(…)”.
Para poder acogerse a la exención por reinversión, la consideración de habitual ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificarlas de habitual se estará a lo dispuesto en su artículo 54, el cual recoge el concepto de vivienda habitual del contribuyente dentro de la regulación de la deducción por inversión en vivienda habitual, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto, disponiendo, entre otros, que:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Al haber sido adquirido el pleno dominio de la vivienda por donación, para determinar la fecha de adquisición hay que acudir a las disposiciones del Código Civil en materia de donaciones.
Según el artículo 629 del Código Civil “La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación”.
El artículo 630 establece que “El donatario debe, so pena de nulidad, aceptar la donación por sí, o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante”.
Por último, el artículo 633 del Código Civil dispone lo siguiente:
“Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”.
Por tanto, dándose los requisitos anteriormente mencionados, la fecha de adquisición de la vivienda para la consultante será la fecha de la escritura pública de donación y aceptación de la misma.
Dado que la consultante no ha residido en la vivienda que transmite durante el plazo reglamentario siendo titular del pleno dominio, dicha vivienda no podrá tener la consideración de vivienda habitual. Por tanto, la consultante no podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 38, 68-1; RIRPF RD 439/2007, Art. 54