La vivienda autoconstruida puede calificarse como vivienda habitual, permitiendo el acceso a la exención por reinversión, siempre que se acredite titularidad del pleno dominio sobre lo edificado, residencia efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la terminación de obras, e inhabilitación del bien en el plazo temporal requerido (dos años anteriores y posteriores a la ganancia patrimonial). La inexistencia de conformidad urbanística no obstaculiza la calificación, siempre que la construcción sea susceptible de acondicionamiento como vivienda.
Hechos
Los consultantes transmiten su vivienda habitual reinvirtiendo todo lo que ganaron, al disponer del permiso de obras, en la construcción de su nueva residencia habitual edificada sobre un terreno familiar. Han obtenido el certificado final de obra, pero no así de Obra Nueva al no poder segregar la parte sobre la que han edificado.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar la vivienda de habitual, permitiendo acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Conforme con dicha definición dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
El criterio que este Centro Directivo viene manteniendo para la aplicación de los incentivos fiscales relacionados con la inversión en la vivienda habitual del contribuyente, ya sea por su adquisición o rehabilitación, está ligado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, bien sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa (Consultas 1867-00, V1278-06 o V0845-06).
Conforme a lo anterior, la adquisición de la vivienda debe ser a titulo de propietario, lo que exige la titularidad sobre el terreno y lo edificado; habiendo considerado este Centro Directivo, también, la posibilidad de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los casos en que se ostente el pleno dominio sobre lo edificado, como ocurre en el supuesto de un derecho de superficie.
En el presente caso, disponiendo del certificado final de obra y siendo titulares de su construcción, la vivienda construida podrá tendrá la consideración de habitual, de cumplir con los requisitos de residencia y titularidad exigidos por la normativa del Impuesto. Siendo así, podrán acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Al tratarse de un supuesto de construcción, la finalización de las obras deberá producirse dentro del plazo comprendido entre los dos años anteriores y posteriores a la transmisión de la precedente habitual.
La exención de la ganancia patrimonial se cuantificará en función de las cantidades que, del total importe obtenido por la venta de la vivienda habitual transmitida y dentro del plazo reglamentario, sean reinvertidas en atender cantidades pendientes de pago –bien directamente o por la financiación ajena empleada– por la adquisición (incluida la construcción, en este caso) de la nueva vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Arts. 54-1, 55-1