La aplicación del tipo reducido del 4% en IVA a adquisiciones de viviendas por entidades arrendadoras requiere cumplimiento conjunto de dos requisitos: (i) que la entidad aplique el régimen especial de entidades de arrendamiento de vivienda (capítulo III, título VII, LIS 27/2014); (ii) que las rentas de arrendamiento posterior resulten bonificadas conforme al artículo 54.1 LIS. Ambas circunstancias deben acreditarse mediante declaración escrita del destinatario dirigida al vendedor con anterioridad al devengo, respondiendo el adquirente solidariamente de la deuda en caso de incumplimiento de las condiciones.
Hechos
La sociedad consultante, cuyo objeto social principal es el arrendamiento de viviendas, está interesada en adquirir varias viviendas y plazas de garaje para destinarlas a su arrendamiento. Asimismo, la consultante tiene intención de acogerse al régimen especial previsto la Ley del Impuesto sobre Sociedades para "Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas" a partir del año 2018, pues en el año 2017 la sociedad no cumple con los requisitos exigidos.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar el tipo impositivo del 4 por ciento a las adquisiciones de viviendas realizadas durante el año 2017.
Contestación
1.- El artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre) prevé, en su segundo párrafo, la aplicación del tipo impositivo reducido del 4 por ciento a las siguientes operaciones:
“Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente.”.
Por su parte, el artículo 26 bis del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE de 31 de diciembre), establece que:
“Uno. A efectos de lo previsto en el segundo párrafo del artículo 91.dos.1.6.º de la Ley del Impuesto, relativo a determinadas entregas de viviendas, las circunstancias de que el destinatario tiene derecho a aplicar el régimen especial previsto en el capítulo III del título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, y de que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les es aplicable la bonificación establecida en el artículo 54.1 de dicha ley, podrán acreditarse mediante una declaración escrita firmada por el referido destinatario dirigida al sujeto pasivo, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, su cumplimiento.
De mediar las circunstancias previstas en el artículo 87.uno de la Ley del Impuesto, el citado destinatario responderá solidariamente de la deuda tributaria correspondiente, sin perjuicio, asimismo, de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 170.dos.2.º de la misma ley.”.
De acuerdo con lo expuesto anteriormente, la aplicación del gravamen del 4 por ciento a la adquisición de viviendas por entidades dedicadas al arrendamiento requiere dos condiciones:
1ª) Que la entidad adquirente aplique el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.
En la actualidad, la referencia debe entenderse realizada al capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (BOE de 28 de noviembre).
2ª) Que a las rentas derivadas del posterior arrendamiento de la vivienda adquirida les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley del Impuesto sobre Sociedades (actual artículo 49 de la Ley 27/2014).
En consecuencia, si la entidad consultante reúne las condiciones anteriores se aplicará el tipo impositivo del 4 por ciento a las adquisiciones de viviendas terminadas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades que se transmitan conjuntamente, efectuadas por la misma conforme a lo señalado en los apartados precedentes.
En el caso planteado en la consulta, la sociedad pretende aplicar el tipo impositivo del 4 por ciento a la adquisición de viviendas durante el año 2017. Sin embargo, en este año todavía no cumple los requisitos necesarios para poder aplicar el régimen especial previsto la Ley del Impuesto sobre Sociedades para “Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas”.
No obstante, en la medida en que la intención de la sociedad consultante, confirmada por elementos objetivos que deberán concurrir a la fecha de la adquisición, vaya a ser dedicar las viviendas que adquiera en el año 2017 al arrendamiento y vaya a tener derecho a la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades respecto de las rentas que vaya percibir del referido arrendamiento, la adquisición de dichos bienes inmuebles tributará en el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento.
Lo anterior no será de aplicación a la adquisición de viviendas en construcción efectuada por la entidad consultante cuya entrega estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, tributando al tipo general del Impuesto del 21 por ciento.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 91-Dos-1-6º