La fecha de adquisición de la vivienda es la del otorgamiento de la escritura pública (9 de junio de 2005), momento en que concurren título y modo conforme al artículo 1.462 CC, independientemente de que el adquirente fuese arrendatario con anterioridad. Para efectos de deducción por inversión en vivienda habitual y exención por reinversión, debe acreditarse que la vivienda reúne tal condición desde esa fecha de adquisición, y la ganancia patrimonial no exenta que pudiera generarse en su posterior transmisión se integrará según el régimen que corresponda al período impositivo en que se realice la venta.
Hechos
El contribuyente venía residiendo en calidad de arrendatario desde 1993 en la vivienda que la propiedad le ofrece en venta en julio de 2002. Cumpliendo con los plazos propuestos, realiza transferencia bancaria, en septiembre de 2002, a favor de la empresa arrendadora en concepto de "compra de casa", expidiendo la empresa factura por el concepto "venta de vivienda" con fecha 15 de octubre de 2002. No obstante, en la escritura publica de compraventa formalizada el 9 de junio de 2005, se señala, entre otros, que la parte enajenante "asimismo manifiesta que la finca objeto de la presente escritura está arrendada en la actualidad a la parte compradora". El contribuyente considera que la fecha jurídica de la adquisición de la vivienda por compraventa se realizó el 15 de octubre de 2002 dado que hay consentimiento, objeto, precio, y traditio o entrega, al venir ocupando la vivienda desde años atrás como residencia habitual.
Cuestión planteada
A) Fecha de adquisición de la vivienda por parte del contribuyente.
B) Consideración de la vivienda como habitual o no a los efectos de consolidar las deducciones por inversión en vivienda practicadas y acogerse a la exención por reinversión en su posterior venta. Integración de la ganancia patrimonial no exenta en la parte general o especial de la renta del período impositivo.
Contestación
A) El primer párrafo del artículo 1.218 del Código Civil, dentro de su Capítulo V “De la prueba de las obligaciones” dispone: “Los documentos públicos hacen prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.”
En cuanto a la escritura pública señalar que su otorgamiento equivale, de acuerdo con el segundo párrafo del artículo 1.462 del Código Civil, “a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
Por tanto, en la escritura pública concurren el título y el modo, constituyendo la fecha de adquisición de un inmueble, a todos los efectos, la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
En el presente caso, la escritura pública de compraventa de la vivienda se formaliza el 9 de junio de 2005. En ella, según se manifiesta en el cuerpo de la consulta, los comparecientes exponen: “… DOS.- CARGAS: Libre de cargas y gravámenes según manifiesta bajo su propia responsabilidad la parte enajenante, disponente o transmitente de derechos.- Asimismo manifiesta que la finca objeto de la presente escritura está arrendada en la actualidad a la parte compradora”. En el escrito de la consulta se manifiesta, a continuación, que la estipulación primera de dicha escritura recoge el siguiente literal: “…la Mercantil, …, vende y transmite el pleno dominio de la finca antes descrita en el Expositivo UNO de esta escritura, …, quién la compra y adquiere para su patrimonio privado por el precio de… que la parte vendedora reconoce haber recibido con anterioridad a este acto de manos de la parte compradora …”
Del contenido de la escritura pública se desprende la clara intención de dejar expresa constancia de que la sociedad mercantil vendedora es la que dispone del bien hasta el otorgamiento de dicha escritura, momento en el cual enajena y transmite, y que el título del adquirente en dicho instante es exclusivamente el de arrendatario de dicho bien.
Por tanto, del tenor literal de lo expresado en la escritura pública de compraventa y dado la prueba que dicho documento hace, conforme con el Código Civil, ésta Subdirección General no puede entender otra cosa, en principio, que por la misma se hace entrega, en ese momento, de la cosa transmitida, constituyendo la fecha del otorgamiento la de su adquisición jurídica por arte del hasta entonces arrendatario.
No obstante, si el contribuyente considerase como fecha de adquisición jurídica cualquiera otra anterior, deberá, en cualquier caso, ajustarse a las disposiciones contenidas en el Código Civil en cuanto a la eficacia de los documentos públicos. Asimismo, habrá de justificarla suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarlas, a requerimiento de los mismos, siendo éste el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que estime oportunas.
B) El concepto de vivienda habitual viene recogido, en desarrollo del artículo 69.1.3º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF), aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), en el artículo 53.1 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”; salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan en cambio de vivienda en un plazo inferior, la cuales no cabe entender en el presente caso.
Para considerar una vivienda como habitual, tanto a los efectos de la deducción por inversión en vivienda como para exonerar la ganancia patrimonial que en su transmisión pudiera generarse se requiere que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque este fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años desde su adquisición. La adquisición podrá efectuarse por compraventa, permuta, herencia, legado o donación; excluyéndose del concepto de adquisición, válido para la aplicación de la deducción o exención, la adquisición de la nuda propiedad, usufructo u otros derechos reales de goce o disfrute de la residencia habitual.
Si se procediera a la venta de la vivienda en noviembre de 2005, como así se indica en el escrito de consulta, los efectos en relación con el IRPF, considerando que su fecha de adquisición jurídica coincide con la del otorgamiento de la escritura pública, serían los siguientes:
No habría alcanzado la consideración de habitual. En consecuencia, ocasionaría la pérdida del derecho a las deducciones practicadas por su adquisición, debiendo proceder a su reintegro conforme dispone el artículo 59 del RIRPF. Asimismo, por el mismo motivo, no sería aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual, recogida en el artículo 39 del RIRPF.
La ganancia patrimonial que pudiera generarse en su transmisión se integraría en la parte general de la renta del período impositivo, al haberse generado en un plazo inferior a un año.
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el período impositivo en que se presente la consulta, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), vigente a partir de 2007, ni del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes de Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF) (BOE del 31).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39, 53-1, 59; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1-3º