La ganancia patrimonial derivada de la venta de un inmueble se cuantifica por diferencia entre valor de adquisición (coste histórico + mejoras + gastos inherentes, actualizado mediante coeficientes) y valor de transmisión (precio real, nunca inferior al de mercado, menos gastos soportados por el transmitente). Para inmuebles adquiridos antes del 31.12.1994, la disposición transitoria novena del TRLIRPF establece reducciones en función del período de permanencia en patrimonio hasta 31.12.1996, pudiendo resultar no sujeta conforme a los porcentajes de exención progresivos aplicables.
Hechos
El consultante es propietario de un piso adquirido en 1985 que podría venderse en 2006, obteniendo una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Forma de tributación en el IRPF del ejercicio 2007 de la ganancia patrimonial derivada de la posible venta del piso.
Contestación
La venta de un inmueble constituye, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor y que se califica como ganancia o pérdida patrimonial.
Como regla general, el art. 32 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), (en adelante TRLIRPF) cuantifica la ganancia o pérdida patrimonial por diferencia entre su valor de adquisición y de transmisión. Respecto a la composición de estos valores, el artículo 33 del TRLIRPF establece que en las transmisiones a título oneroso:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Si la venta del piso generara una ganancia patrimonial, ésta puede resultar no sujeta por la aplicación de la disposición transitoria novena del TRLIRPF.
Con arreglo a esta disposición transitoria las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, se reducirán conforme a las siguientes reglas:
1º. Se tomará como período de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.
2º. Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de las entidades comprendidas en el artículo 108 de la Ley 24/ 1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, con excepción de las acciones o participaciones representativas del capital social o patrimonio de las Sociedades o Fondos de Inversión Inmobiliaria, el incremento patrimonial se reducirá en un 11,11 por 100 por cada año de permanencia calculado conforme a la regla anterior, que exceda de dos.
De acuerdo con lo expuesto, la ganancia patrimonial que pudiera obtenerse por la transmisión del piso quedaría no sujeta por haber transcurrido más de diez años entre su adquisición y el 31 de diciembre de 1996.
La presente contestación se ha formulado con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta. No obstante debo informarle que actualmente se encuentra en tramitación parlamentaria el Proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio que da nueva redacción, en su disposición final primera, a la anteriormente mencionada disposición transitoria novena, resultando de aplicación a las transmisiones que se efectúen en el ejercicio 2006. De aprobarse en sus términos actuales, quedaría sujeta al Impuesto una parte de la ganancia patrimonial obtenida en este ejercicio: la que proporcionalmente corresponda, respecto de todo el periodo de permanencia del inmueble en su patrimonio, al periodo comprendido entre el 20 de enero y la fecha de transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLg 3/2004, Arts. 36-33, DT 9ª