La DGT descarta que la ausencia de cédula de habitabilidad en plantas destinadas a oficina permita aplicar el tipo del 7% a la totalidad del edificio. El tipo reducido requiere aptitud objetiva para vivienda acreditada mediante cédula; en operaciones con precio único que comprenden bienes de distinta naturaleza (viviendas, oficinas, sótanos), la base imponible se distribuye proporcionalmente al valor de mercado, aplicando el 7% solo a las partes efectivamente aptas para vivienda y el 16% a locales comerciales.
Hechos
La sociedad consultante pretende transmitir, a otra sociedad, un edificio que no tiene hecha la división horizontal. El edificio consta de seis plantas, dos sótanos, destinados a garajes y trasteros, y un local comercial. Las plantas han estado arrendadas algunas como oficinas y otras como viviendas.
Cuestión planteada
1.- Si se puede considerar, a efectos de aplicar el tipo impositivo del 7 por ciento, que el edificio es apto para su utilización como vivienda en su totalidad, a pesar de carecer en este momento de la preceptiva cédula de habitabilidad para las plantas destinadas a oficina.
2.- Si la distribución de la base imponible se debe determinar en proporción al valor de mercado de los bienes entregados.
Contestación
1.- El artículo 79.Dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), establece las reglas aplicables para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a aquellas operaciones en que, a cambio de un precio único global, se transmiten diversos bienes y servicios:
"Artículo 79.- Base imponible. Reglas especiales. (...)
Dos. Cuando en una misma operación y por precio único se entreguen bienes o se presten servicios de diversa naturaleza, incluso en los supuestos de transmisión de la totalidad o parte de un patrimonio empresarial, la base imponible correspondiente a cada uno de ellos se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes entregados o de los servicios prestados.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará cuando dichos bienes o servicios constituyan el objeto de prestaciones accesorias de otra principal sujeta al Impuesto."
Por su parte, el artículo 90.Uno de la Ley establece que el Impuesto se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo previsto en el artículo siguiente.
El artículo 91.Uno.1.7º de la Ley determina que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a las entregas de:
“Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas”.
2.- La transmisión del edificio, en situación de indivisión horizontal, habrá de ser considerada como una única operación, aunque de carácter especial, es decir, se producirá la entrega por un precio único de bienes de distinta naturaleza (viviendas, oficinas, sótanos y locales). La base imponible correspondiente a cada uno de ellos se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes entregados, tal y como dispone al artículo 79.Dos de la Ley, aplicándose el tipo impositivo del 16 por ciento a la entrega de locales comerciales y el tipo impositivo del 7 por ciento a la entrega de las partes del edificio aptas para su utilización como viviendas.
Este Centro Directivo ha señalado reiteradamente que la aplicación del tipo reducido en el supuesto a que se refiere el artículo 91.Uno.1.7º transcrito depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, disponiendo de la correspondiente cédula de habitabilidad (sustituida actualmente por la licencia de primera ocupación).
Puede ocurrir que en el momento de la transmisión del inmueble, éste no tenga concedida la cédula de habitabilidad para las partes del mismo destinadas a su utilización como vivienda, pero en todo caso es necesario que la expedición de la cédula de habitabilidad (o la licencia sustitutiva) esté prevista para la ocupación de las partes del edificio afectadas, en caso contrario no cabe calificar las mismas como aptas para su utilización como viviendas.
A estos efectos, por anexos o anejos se entienden entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan simultáneamente con ellos. La plazas de garaje tienen un limite de dos por vivienda.
Por tanto, la aplicación del tipo del 7 por ciento va a depender de la circunstancia objetiva antes referida y no de la finalidad a que destine el adquirente el bien objeto de transacción, de manera que no obsta a la aplicación del tipo reducido el hecho de que el adquirente destine el edificio o parte del mismo a un uso distinto del de vivienda o que haya estado destinado a otro uso con anterioridad. Dicho tipo impositivo del 7 por ciento se aplicaría a pesar de que las partes del edificio aptas para ser utilizadas como vivienda se destinasen a otro uso, como por ejemplo oficina.
Por ultimo, se debe puntualizar que en el caso de entrega de edificaciones o plantas diáfanas, no aptas para su inmediata utilización como vivienda, tributarán al 16 por ciento.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 79-Dos, 91-Uno-1-7º