La comunidad de bienes tiene condición de empresario/profesional en IVA por su actividad promotora e inmobiliaria, por lo que debe repercutir el impuesto en las entregas de bienes y servicios realizados. El IVA soportado en gastos de notaría y registro de la agrupación es deducible si constituye gasto empresarial refacturado a terceros. El arrendamiento de nave industrial está sujeto al IVA sin exclusión de exención. En IRPF, los gastos de la agrupación de fincas no califican como pérdida patrimonial (son gastos de actividad empresarial), y su posterior cobro a la vendedora constituye rendimiento del capital inmobiliario sujeto a retención.
Hechos
Los dos comuneros personas físicas integrantes de la comunidad de bienes adquirieron conjuntamente dos parcelas colindantes sobre las que ha construido una nave industrial que posteriormente la comunidad ha arrendado a un tercero.
Los comuneros habían pactado con la entidad vendedora que con anterioridad a la compraventa esta última quedaba obligaba a agrupar la superficie total adquirida en una única parcela.
No obstante, la compradora adquirió finalmente las dos parcelas y con posterioridad promovió la agrupación de las mismas, otorgando la correspondiente escritura de agrupación, lo que le ha generado unos gastos que va a refacturar a la vendedora.
Cuestión planteada
1º) En relación con el IVA se consulta si la comunidad deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido a la vendedora.
También si puede deducir el Impuesto sobre el Valor Añadido soportado en los gastos de notaría y registro de la agrupación que ha satisfecho a su nombre y que van a ser objeto de refacturación.
Por último, desea conocer si el arrendamiento de la nave industrial está sujeta y no exenta del Impuesto.
2º) En relación con el IRPF se consulta si los gastos correspondientes a la agrupación de fincas pueden considerarse como pérdida patrimonial correspondiente a los comuneros y si el posterior cobro de dicho importe a la entidad vendedora tiene la naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario y si dichos rendimientos quedan sometidos a retención.
Contestación
Distinguiendo ambos impuestos, se manifiesta:
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
Primero.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1922, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.Uno a), c) y d) de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
(…)
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente”.
En este sentido, el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
De todo lo anterior se pone de manifiesto que la comunidad de bienes consultante, promotora inmobiliaria y arrendadora de inmuebles, tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y están sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realice en el territorio de aplicación del Impuesto en el ejercicio de su actividad.
Segundo. El artículo 84. Uno de la Ley establece:
“Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
1º. Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.”
El número tres de este mismo artículo 84 establece que “tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto”.
En consecuencia, la comunidad de bienes consultante tendrá la consideración de sujeto pasivo del Impuesto y queda obligada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 164.Uno de la Ley, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a:
“1º. Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al Impuesto.
2º. Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.
3º. Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente.
4º. Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
5º. Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.
6º. Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del Impuesto resultante.
Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.
En los supuestos del artículo 13, número 2º, de esta Ley deberá acreditarse el pago del Impuesto para efectuar la matriculación definitiva del medio de transporte.
7º. Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta Ley cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en la Comunidad, salvo que se encuentren establecidos en Canarias, Ceuta o Melilla, o en un Estado con el que existan instrumentos de asistencia mutua análogos a los instituidos en la Comunidad”.
Tercero.- El articulo 8.Uno de la Ley 37/1992 establece que “se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes”.
Por su parte, el artículo 11 de la misma Ley determina que “a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes”.
En este sentido, la comunidad de bienes promovió en nombre propio la agrupación de las dos parcelas, devengando unos gastos que ahora va a refacturar a la vendedora.
Esta refacturación de gastos, constituye una prestación de servicios sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por su parte, el arrendamiento de una nave industrial supone, igualmente, una prestación de servicios sujeta y no exenta del Impuesto.
Las anteriores operaciones quedarán gravadas al tipo general del 18 por ciento, a tenor de lo dispuesto en los artículos 90 y 91 de la Ley.
La comunidad de bienes deberá repercutir en factura el Impuesto a los destinatarios de las operaciones quedando éstos últimos obligados a soportarlos.
Cuarto.- Por último, la comunidad de bienes como sujeto pasivo del Impuesto podrá deducir las cuotas del mismo soportadas en el ejercicio de su actividad económica, incluidos los derivados de los gastos de notaría y registro objeto de consulta, con sujeción a las normas y los criterios generales contenidos en el capítulo I del título VIII de la Ley 37/1992 donde se regula el régimen de deducción del Impuesto.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
De la consulta se deduce que los gastos de reagrupación de parcelas son gastos que corresponden a la entidad vendedora de las parcelas, habiendo satisfecho dichos gastos los compradores de las parcelas por cuenta de la entidad vendedora, que posteriormente reembolsará su importe a los compradores.
A efectos del IRPF los pagos realizados por los compradores tienen la consideración de suplidos, por lo que ni su pago inicial ni el posterior reembolso de su importe por la entidad vendedora darán lugar a rentas –positivas o negativas- a integrar en el IRPF de los comuneros adquirentes de las parcelas, lo que excluye asimismo el sometimiento a retención del futuro reembolso a realizar por la entidad vendedora.
Por otro lado, al tratarse de gastos a repercutir al vendedor de las parcelas, tampoco podrán incluirse dentro del precio de adquisición de las parcelas como gastos inherentes a su adquisición a que se refiere el artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 35; LIVA, Ley 37/1992, Artículos 4, 5, 8, 11, 90, 91 y 164.